Ce que les textes disent, et ce qu’ils ne disent pas
Oui, un syndic bénévole peut être payé. La réponse tient dans une phrase du contrat type de syndic, le modèle de contrat annexé au décret du 17 mars 1967, que d’autres sources confirment, chacune avec son poids.
« Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. »
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1 (contrat type de syndic), section 8, consacrée au défraiement et à la rémunération du syndic non professionnel. En vigueur depuis le 25 décembre 2025, consolidation consultée le 30 octobre 2026. Légifrance
- Le verbe est « peuvent » : une faculté, pas une obligation.
- Service-public (fiche « Comment est rémunéré le syndic de copropriété ? », vérifiée le 19 juin 2026), source officielle secondaire, dit la même chose du syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, et précise que la rémunération « doit être votée lors de l’assemblée générale ».
- Le Conseil d’État a jugé en 2016, à propos du contrat type de 2015, que le législateur n’a pas entendu interdire une rémunération allouée à titre de dédommagement du temps passé (chapitre 02).
L’article 17-2 de la loi de 1965, celui du syndic non professionnel, ne mentionne ni la rémunération ni la gratuité. Ce silence n’est ni une interdiction ni une autorisation.
- Les textes consultés pour cette page ne fixent ni montant ni plafond chiffré.
- « Accessoire » est la position de service-public : la rémunération doit l’être par rapport à l’activité principale, le temps consacré à l’immeuble étant réduit et secondaire. Aucun article de loi ou de décret cité ici ne dit que la rémunération doit être accessoire.
- La majorité d’un vote qui porterait sur la seule rémunération n’est fixée par aucun texte consulté : voir le chapitre 04.
Un syndic non professionnel est copropriétaire de l’immeuble qu’il gère
L’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 compte deux alinéas. Le premier :
« Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. »
Le second prévoit que, si cette condition disparaît, le mandat devient caduc (il prend fin) à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement. Pendant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.
En vigueur depuis le 1er juin 2020, consolidation consultée le 30 octobre 2026. Légifrance
Ce que le Conseil d’État a jugé en 2016
Le Conseil d’État (5 octobre 2016, n° 390465 et 390491) a écarté un moyen dirigé contre la mention d’une rémunération du temps de travail dans le contrat type : en réservant la fonction aux copropriétaires, le législateur n’a pas entendu leur interdire une rémunération allouée à titre de dédommagement du temps passé. La décision porte sur le contrat type de 2015 et sur l’article 17-2 d’avant 2019 : elle ne juge pas la rédaction actuelle.
Le syndic coopératif
Service-public range le syndic coopératif parmi les syndics non professionnels (« bénévole ou coopératif ») qui peuvent être remboursés et rémunérés, et la section 8 du contrat type vise le syndic désigné en application de l’article 17-1. Mais l’article 17-1 de la loi fait de ce syndic, de plein droit, le président du conseil syndical, et l’article 27, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967 dispose que les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Les textes lus ne disent pas comment ces deux règles s’articulent : cette page ne tranche pas, demandez l’avis d’un professionnel du droit.
Le contrat de mandat : où la rémunération se décide par écrit
L’article 29, premier alinéa, du décret du 17 mars 1967 prévoit que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il s’écrit pour « le syndic », sans distinguer professionnel et non professionnel.
En vigueur depuis le 1er juillet 2015, consulté le 30 octobre 2026. Légifrance
La durée écrite au contrat est plafonnée : l’article 28, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 dispose que « la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années ». L’outil du chapitre 04 refuse donc une durée de plus de 36 mois.
L’article 18, VI, de la loi écrit : « Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. » Puis : « Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale. » Le texte consulté ne prévoit pas d’exception écrite pour le syndic non rémunéré.
En vigueur depuis le 11 avril 2024, consulté le 30 octobre 2026. Légifrance
La section 8 de l’annexe 1 mentionne un forfait annuel, un coût horaire ou d’autres modalités de rémunération. En pratique, écrivez la durée, les deux dates, la nature de ce qui est versé, sa base de calcul et sa périodicité. Pour le reste du contrat, voyez notre guide du contrat de syndic bénévole. Pour produire le contrat et la résolution d’assemblée, vous pouvez utiliser le générateur de contrat de syndic bénévole.
Le contrat type s’applique-t-il à un syndic bénévole rémunéré ?
L’article 18-1 A, IV, de la loi tient en deux phrases :
« Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas lorsque le syndic n’est pas rémunéré. » « Celui-ci peut néanmoins proposer à l’assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type. »
En vigueur depuis le 1er janvier 2023, consolidation consultée le 30 octobre 2026. Légifrance
Le texte vise le syndic « non rémunéré » : les mots « bénévole » et « non professionnel » n’y figurent pas. Service-public (fiche « Syndic de copropriété », vérifiée le 8 juillet 2026) indique qu’un syndic non professionnel qui ne perçoit aucune rémunération, ou seulement le remboursement des frais nécessaires, n’est pas tenu de suivre le contrat type mais peut le faire, et que « le syndic rémunéré doit se conformer au contrat-type ». Aucun article consulté pour cette page ne l’écrit en toutes lettres pour le syndic non professionnel rémunéré : elle s’en tient à la position de service-public.
Voter la désignation et le contrat en assemblée générale
Ce chapitre et l’outil visent le syndic bénévole désigné par l’assemblée générale ; le syndic coopératif n’y est pas traité. L’article 29, sixième alinéa, du décret du 17 mars 1967 écrit :
« La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »
L’article 25, c), range dans la majorité des voix de tous les copropriétaires, dite « majorité de l’article 25 », la désignation ou la révocation du ou des syndics. Sa liste (a à o) ne mentionne ni la rémunération, ni les honoraires, ni le contrat de syndic.
Article 25 : en vigueur depuis le 18 juin 2025, consulté le 30 octobre 2026. Légifrance
Côté préparation, selon l’article 11, I, 4°, du décret, le ou les projets de contrat du syndic, accompagnés de la fiche d’information, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le syndic. La règle vise le projet de contrat soumis à l’assemblée, pas seulement le syndic rémunéré ; l’article 18-1 A, lui, ne s’applique pas lorsque le syndic n’est pas rémunéré (IV). Pour préparer la convocation de l’assemblée générale, un générateur gratuit existe.
Article 11 du décret : en vigueur depuis le 25 décembre 2025, consulté le 30 octobre 2026. Légifrance
Cette page ne tranche pas la majorité d’un vote qui porterait sur la seule rémunération ou sur les seuls frais, ni un éventuel second vote. Le guide du syndic bénévole 2024 (Anah, ANIL, CLCV), tel que rapporté, parle de la majorité de l’article 25 pour la rémunération, sans que cela règle ce point. Le plus lisible est donc une seule résolution, qui désigne le syndic et approuve le contrat avec ses éléments de rémunération.
Préparer la résolution de désignation
Pour un syndic bénévole désigné par l’assemblée générale. Dites ce que le contrat prévoit, la durée et la date de prise d’effet : l’outil rédige un projet de résolution neutre à copier, puis liste ce qu’il faut joindre. Aucun montant n’est proposé.
Un plafond de trois ans s’applique, et certains cas prévoient une durée plus courte. Vérifiez la durée avant de voter.
Projet de résolution
À compléter entre crochets dans le texte : la durée, la date de prise d’effet. Le numéro, le nom du candidat et l’adresse de l’immeuble restent aussi à écrire.
Ce qu’il faut joindre et prévoir
- Le projet de contrat de mandat, notifié avec l’ordre du jourPrévu par un texteDécret du 17 mars 1967, article 11, I, 4°
- L’article 18-1 A, qui prévoit la fiche d’information, ne s’applique pas lorsque le syndic n’est pas rémunéré.Prévu par un texteLoi du 10 juillet 1965, article 18-1 A, IV
- Dans le contrat : la durée, la date calendaire de prise d’effet et la date calendaire d’échéancePrévu par un texteDécret du 17 mars 1967, article 29
- Le contrat type reste facultatif : service-public indique qu’un syndic non professionnel qui ne perçoit aucune rémunération, ou seulement le remboursement des frais nécessaires, n’est pas tenu de le suivre mais peut le faire.Position de service-publicService-public, fiche Syndic de copropriété
- Au procès-verbal : reprenez les mêmes éléments que la résolutionConseil de rédaction
Information, pas un conseil juridique. Le projet ne remplace ni la lecture du contrat ni l’avis d’un professionnel.
Deux sommes distinctes : remboursement de frais et rémunération du temps
Chaque case dit sur quelle source elle repose : un texte, service-public, le Conseil d’État, un conseil de rédaction, ou rien.
La section 8 distingue deux sommes. Service-public cite comme frais les timbres, les recommandés, les photocopies et l’assurance de responsabilité civile, et, pour la rémunération, un forfait annuel, un coût horaire ou d’autres modalités.
| Question | Remboursement de frais | Rémunération du temps |
|---|---|---|
| Ce que dit la source | Décret du 17 mars 1967Service-public Le syndic bénévole peut percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés (annexe 1, section 8). Service-public cite les timbres, les recommandés, les photocopies et l’assurance de responsabilité civile. | Décret du 17 mars 1967Conseil d’État, 2016Service-public Il peut percevoir une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété (annexe 1, section 8). Service-public dit la même chose et précise qu’elle doit être votée en assemblée générale. Le Conseil d’État a jugé en 2016 que le législateur n’a pas entendu interdire une rémunération allouée à titre de dédommagement du temps passé. |
| Ce qu’il faut écrire au contrat | Décret du 17 mars 1967Conseil de rédaction L’article 29 du décret ne mentionne pas les frais. Écrivez quels frais sont remboursés et sur quels justificatifs. | Décret du 17 mars 1967 La durée, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, et les éléments de détermination de la rémunération (article 29). Forfait annuel, coût horaire ou autres modalités selon la section 8. |
| Qui vote | Loi du 10 juillet 1965La page ne tranche pas L’assemblée générale approuve le contrat par une décision expresse (article 18, VI). Les textes consultés ne disent rien d’un vote distinct sur les frais. | Service-publicDécret du 17 mars 1967 Service-public écrit que la rémunération doit être votée lors de l’assemblée générale. La décision qui désigne le syndic et approuve le contrat est votée à la majorité de l’article 25 (article 29 du décret). |
Remboursement de frais
- Ce que dit la source
- Décret du 17 mars 1967Service-public
Le syndic bénévole peut percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés (annexe 1, section 8). Service-public cite les timbres, les recommandés, les photocopies et l’assurance de responsabilité civile.
- Ce qu’il faut écrire au contrat
- Décret du 17 mars 1967Conseil de rédaction
L’article 29 du décret ne mentionne pas les frais. Écrivez quels frais sont remboursés et sur quels justificatifs.
- Qui vote
- Loi du 10 juillet 1965La page ne tranche pas
L’assemblée générale approuve le contrat par une décision expresse (article 18, VI). Les textes consultés ne disent rien d’un vote distinct sur les frais.
Rémunération du temps
- Ce que dit la source
- Décret du 17 mars 1967Conseil d’État, 2016Service-public
Il peut percevoir une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété (annexe 1, section 8). Service-public dit la même chose et précise qu’elle doit être votée en assemblée générale. Le Conseil d’État a jugé en 2016 que le législateur n’a pas entendu interdire une rémunération allouée à titre de dédommagement du temps passé.
- Ce qu’il faut écrire au contrat
- Décret du 17 mars 1967
La durée, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, et les éléments de détermination de la rémunération (article 29). Forfait annuel, coût horaire ou autres modalités selon la section 8.
- Qui vote
- Service-publicDécret du 17 mars 1967
Service-public écrit que la rémunération doit être votée lors de l’assemblée générale. La décision qui désigne le syndic et approuve le contrat est votée à la majorité de l’article 25 (article 29 du décret).
Les tenir séparées dans les comptes
Séparer les deux lignes dans le budget et dans le contrat facilite l’approbation et la lecture des comptes : une dépense engagée pour la copropriété s’appuie sur un justificatif, une somme convenue pour le temps passé s’appuie sur le contrat voté. C’est un conseil de méthode, pas une exigence d’un texte. Pour la ligne budgétaire et les justificatifs, voyez la tenue des comptes d’une petite copropriété.
Cette page dit « remboursement de frais » et « rémunération » ; « défraiement » n’y figure que comme mot du titre de la section 8. Elle n’a pas instruit l’articulation entre l’article 18, II (avances de fonds) et le remboursement d’une dépense payée à titre personnel : lisez cet article avant de rembourser une dépense avancée.
Un exemple de répartition pour une petite copropriété
Hypothèses de calcul, pas un repère de marché : huit lots de tantièmes inégaux, une ligne de frais de 80,00 € et une ligne de rémunération de 400,00 €, choisies rondes pour que chaque part tombe juste.
| Lot | Tantièmes | Frais | Rémunération | Total |
|---|---|---|---|---|
| Lot 1 | 190 | 15,20 € | 76,00 € | 91,20 € |
| Lot 2 | 160 | 12,80 € | 64,00 € | 76,80 € |
| Lot 3 | 150 | 12,00 € | 60,00 € | 72,00 € |
| Lot 4 | 130 | 10,40 € | 52,00 € | 62,40 € |
| Lot 5 | 120 | 9,60 € | 48,00 € | 57,60 € |
| Lot 6 | 100 | 8,00 € | 40,00 € | 48,00 € |
| Lot 7 | 90 | 7,20 € | 36,00 € | 43,20 € |
| Lot 8 | 60 | 4,80 € | 24,00 € | 28,80 € |
| Ensemble | 1000 | 80,00 € | 400,00 € | 480,00 € |
Le tableau montre l’arithmétique d’un partage au prorata des tantièmes ; cette page ne dit pas quelle clé de répartition s’applique à ces sommes dans votre copropriété. Pour répartir les charges par tantièmes avec vos propres lots, le calculateur de charges est gratuit. Les ordres de grandeur du marché sont dans le guide sur le coût d’un syndic bénévole comparé à un syndic professionnel.
Erreurs fréquentes, limites de la page et outil
- Verser une somme sans contrat voté. Le contrat est approuvé par une décision expresse de l’assemblée (article 18, VI) : faites-le approuver avant le premier paiement.
- Un contrat sans les éléments de rémunération. L’article 29 attend la durée, les dates calendaires et les éléments de détermination de la rémunération.
- Des frais sans justificatif. Gardez la pièce de chaque dépense engagée pour la copropriété.
- Des dépenses personnelles et celles de la copropriété mélangées. Tenez-les séparées dans vos écritures.
Questions fréquentes
Oui. La section 8 de l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967 (contrat type de syndic) prévoit que le syndic bénévole peut percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. Service-public précise que cette rémunération doit être votée en assemblée générale.
La désignation du syndic relève de l’article 25, c) de la loi de 1965, c’est-à-dire de la majorité des voix de tous les copropriétaires, et l’article 29 du décret du 17 mars 1967 précise que la décision qui désigne le syndic et approuve le contrat de mandat est votée à cette majorité. Le plus lisible est une seule résolution. Cette page ne tranche pas le vote isolé de la seule rémunération, et ne traite pas le syndic coopératif.
Selon l’article 29 du décret du 17 mars 1967, le contrat fixe sa durée, ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance et les éléments de détermination de la rémunération (forfait annuel, coût horaire ou autres modalités selon la section 8). Selon l’article 11, I, 4° du décret, le ou les projets de contrat du syndic, accompagnés de la fiche d’information, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le syndic.
L’article 18-1 A de la loi de 1965 ne s’applique pas lorsque le syndic n’est pas rémunéré. Service-public indique qu’un syndic rémunéré doit se conformer au contrat type. Aucun article consulté pour cette page ne l’écrit en toutes lettres pour le syndic non professionnel rémunéré.
Service-public range le syndic coopératif parmi les syndics non professionnels qui peuvent être remboursés et rémunérés, et la section 8 du contrat type vise le syndic désigné en application de l’article 17-1. Mais l’article 17-1 de la loi fait de ce syndic, de plein droit, le président du conseil syndical, et l’article 27, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967 dispose que les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Les textes lus ne disent pas comment ces deux règles s’articulent : cette page ne tranche pas, demandez l’avis d’un professionnel du droit.
C’est la position de service-public : la rémunération doit être accessoire par rapport à l’activité principale, le temps consacré à l’immeuble réduit et secondaire. Aucun article de loi ou de décret cité ici ne dit que la rémunération doit être accessoire, et les textes consultés ne fixent aucun plafond chiffré.