Calculateur gratuit de charges de copropriété par tantièmes

Travaux en copropriété : pourquoi ils peuvent faire bouger le budget

Les travaux ne relèvent pas d'une seule règle de majorité. Les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 s'appliquent selon leur nature et leur effet sur l'immeuble — un détail qui change la facture finale, et donc vos charges.

Les travaux d'entretien courant et de conservation relèvent de la majorité simple de l'article 24 : la moitié des voix exprimées suffit, dès lors que le scrutin a lieu pendant l'assemblée. Les abstentions ne comptent pas contre la résolution.

Les travaux qui dépassent ce simple cadre — amélioration, transformation, économies d'énergie — basculent à la majorité absolue de l'article 25 : la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'au moins un tiers a voté pour, un second vote peut intervenir immédiatement à la majorité simple de l'article 24.

Enfin, les travaux les plus structurants — surélévation, vente des parties communes, modification du règlement — exigent la double majorité de l'article 26 : les deux tiers des voix, représentant au moins la moitié des copropriétaires.

Pour un syndic bénévole en petite copropriété, anticiper le bon régime de majorité change beaucoup l'ordre du jour d'une AG : notre guide du syndic bénévole détaille étapes et points de vigilance.

Quelle majorité pour quelle décision ?

Trois régimes, trois seuils. Comprendre lequel s'applique à une dépense permet d'anticiper si elle passera dès la première AG ou s'étalera sur plusieurs.

Et si le quorum n'est pas atteint en assemblée ?

La copropriété française ne connaît pas de quorum général sur la majorité simple. Mais une AG peut tout de même délibérer « sans quorum » par correspondance, après un délai de contestation purgé.

En pratique, l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019) autorise les copropriétaires à voter par correspondance avant l'AG. Le formulaire doit parvenir au syndic au moins trois jours avant la réunion.

Si aucune résolution n'est adoptée en séance, le syndic peut convoquer une seconde assemblée dans les deux mois, à la majorité de l'article 24 pour les décisions qui relevaient de l'article 25 — c'est la passerelle mentionnée plus haut.

Quel impact sur les appels de charges ?

Une fois la décision votée, le syndic émet l'appel correspondant. C'est là que la mécanique du calculateur reprend la main.

Le budget prévisionnel voté en AG est appelé en quatre fractions égales, trimestrielles, sauf décision contraire de l'assemblée. Les travaux votés hors budget prévisionnel donnent lieu à des appels de fonds exceptionnels, dont l'échéancier est précisé dans la résolution elle-même.

Les sommes appelées sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes généraux pour les charges communes, et selon des clés spéciales (ascenseur, chauffage collectif) pour les charges affectées.

Pour bien cadrer ces appels, le syndic doit connaître ses obligations du syndic bénévole en matière de comptes, d'AG et de tenue des comptes — un repère utile en complément de ce calculateur.

À retenir avant de préparer son budget

Cinq points qui résument ce qui peut faire bouger les chiffres que vous venez de calculer.

• 01
  Le budget se vote

  Vos charges récurrentes viennent du budget prévisionnel adopté en AG, appelé par quart chaque trimestre.

• 02
  Les travaux modulent

  Tout vote hors budget prévisionnel déclenche un appel exceptionnel — c'est là que les charges peuvent augmenter.

• 03
  La majorité conditionne

  Articles 24, 25, 26 — chaque seuil détermine si une dépense peut être votée dès la première AG.

• 04
  La passerelle accélère

  Un projet recueillant un tiers des voix sous l'article 25 peut basculer immédiatement vers une majorité simple.

• 05
  Les tantièmes répartissent

  Une fois le montant arrêté, c'est votre tableau de tantièmes qui détermine la part de chaque lot.