Un syndic professionnel classique coûte 150 à 250 € par lot et par an en province, davantage à Paris et en Île-de-France (les études situaient déjà les immeubles de moins de 10 lots entre 350 et 419 € par lot en 2018), avec un plancher annuel couramment compris entre 1 800 et 2 500 €. Un syndic en ligne va de 80 à 260 € par lot et par an (tarifs publiés, relevés 2025-2026). Une gestion bénévole outillée revient à 150 à 300 € d’outils et de frais par an pour toute la copropriété, plus une éventuelle indemnité votée en AG.
Le premier réflexe d’un copropriétaire devant un devis de syndic, c’est de trouver le montant disproportionné. Et c’est assez logique : tenir une comptabilité, convoquer une AG, gérer les contrats d’assurance ou de chauffage, ça prend à peu près le même temps que l’immeuble fasse 6 lots ou 60. Ces frais fixes se retrouvent pourtant répartis sur beaucoup moins de copropriétaires. En Île-de-France hors Paris, les dernières études disponibles mesuraient déjà environ 350 € par lot et par an pour les immeubles de moins de 10 lots (et 419 € à Paris), contre 210 à 220 € au-delà de 50 lots (Syneval, 2018). Depuis, l’ARC constate des hausses du forfait de base de l’ordre de 10 % par an, les plus fortes touchant précisément les petites copropriétés.
Cette page se concentre sur le coût. Pour le rôle, les obligations et la mise en place d’un syndic bénévole en petite copropriété, consultez notre guide complet.
Tout cela ne veut pas dire qu’un syndic bénévole est forcément plus économique. Il faut bien mettre en face les heures passées, les outils à acheter, les assurances à souscrire et les erreurs qu’on évite quand un professionnel prend le relais. Le vrai arbitrage ne porte pas sur le montant affiché : il porte sur le coût total réel, en cash, en temps et en risques.
Le reste de ce guide déroule les ordres de grandeur à connaître, ce qu’un syndic facture vraiment (et ce qu’il n’a pas le droit de facturer), et une méthode simple pour décider si votre copropriété peut gérer autrement.
Combien coûte un syndic pour une petite copropriété ?
Première chose à savoir : aucun prix n’est réglementé. Chaque syndic fixe ses honoraires librement et les soumet au vote en assemblée générale, comme le rappelle la fiche Service-Public. On peut malgré tout donner trois repères de marché, selon le modèle choisi.
Entre le professionnel et le bénévole existe une quatrième voie : le syndic coopératif. Le conseil syndical gère lui-même la copropriété, sans déléguer le mandat, généralement avec l’appui d’une plateforme d’assistance. Les repères publics situent ce modèle autour de 100 à 150 € par lot et par an pour un immeuble moyen. Attention toutefois : il exige un conseil syndical constitué, ce dont les copropriétés de 5 lots au plus peuvent justement se dispenser. Pour un très petit immeuble, le bénévole outillé reste l’étage le plus simple et le moins coûteux.
| Modèle | Coût par lot et par an | Plancher annuel | À surveiller |
|---|---|---|---|
| Syndic professionnel classique | 150 à 250 € en province ; 350 à 419 € mesurés à Paris/IDF pour les moins de 10 lots (2018, en hausse depuis) | 1 800 à 2 500 € ; plus de 4 000 € à Paris dès 2018 | Prestations particulières facturées hors forfait (liste du décret de 2015) |
| Syndic en ligne | 80 à 260 € (tarifs publiés, relevés 2025-2026) | Rarement publié ; exemple public : 770 €/an pour 4 lots | Exclusions du forfait (gardien, sinistres) ; frais annexes type tenue de compte (~85 €/an) |
| Syndic coopératif (avec plateforme d’assistance) | Repères publics autour de 100 à 150 € pour un immeuble moyen | Sans objet | Exige un conseil syndical constitué |
| Syndic bénévole équipé | 150 à 300 € par an pour toute la copropriété (outils et frais), hors indemnité votée en AG | Sans objet | Temps et responsabilité portés par un copropriétaire |
Ces chiffres bougent beaucoup selon la taille, la localisation et le périmètre de services. Pour comparer proprement, il n’y a qu’une règle : ramener chaque devis à un coût en € par lot et par an, et vérifier qu’on parle bien des mêmes prestations.
Pour donner des repères concrets, voici les tarifs rendus publics par les principaux syndics en ligne, tels qu’affichés sur leurs sites ou relevés par la presse spécialisée. La plupart des acteurs ne publient pas de grille complète : le « sur devis » est la norme du marché.
| Acteur | Tarif public | Remarques |
|---|---|---|
| SGL | 80 à 100 €/lot/an | Dégressif selon le nombre de lots (grille publiée sur son site) |
| Syndic One (groupe Sergic) | À partir de 10,90 €/lot/mois (~131 €/lot/an), publié fin 2025 | Prix retiré de l’affichage public en 2026 : sur devis |
| Llico | 11,50 €/lot/mois (~138 €/lot/an) | Spécialisé copropriétés de 2 à 20 lots, Ouest de la France |
| Léa Syndic | Dès 12 €/lot/mois ; 770 €/an pour un immeuble de 4 lots | Un des rares planchers annuels publiés |
| Cotoit | Tarif d’appel 13 €/lot/mois (~156 €/lot/an) ; 190 à 260 €/lot/an constatés selon la formule | Tenue du compte séparé ~84 €/an en sus des honoraires |
| Manda | ~9 à 12 €/lot/mois relevés (108 à 144 €/lot/an) | Sur devis |
| Matera | Sur devis (aucune grille publique) | Repères tiers : ~120 €/lot/an en coopératif, ~250 € en syndic professionnel |
Tarifs d’appel relevés en août 2026, hors prestations particulières : à confirmer sur devis auprès de chaque acteur.
Pourquoi les petites copropriétés paient souvent plus cher par lot
C’est une question d’économies d’échelle. Qu’on gère 6 appartements ou 60, les obligations de base restent les mêmes : tenir la comptabilité, lancer les appels de fonds, organiser l’AG annuelle, suivre les contrats d’entretien et d’assurance. Ces frais de structure sont à peu près incompressibles. Quand il n’y a que quelques copropriétaires pour se partager la facture, la part de chacun grimpe très vite.
Moins de 10 lots
- Paris
- 419 €
- Île-de-France hors Paris
- 350 €
- Lyon
- 304 €
51 à 100 lots
- Paris
- 221 €
- Île-de-France
- 213 €
- Lyon
- 198 €
Depuis : +10 % par an en moyenne sur le forfait de base (ARC, 2022-2023), avec les hausses les plus fortes sur les petites copropriétés.
À prestations égales, plus l’immeuble est petit, plus le coût unitaire grimpe.
Ce que dit le registre national des copropriétés
Les honoraires de syndic ne font l’objet d’aucune statistique publique. En revanche, le registre national des copropriétés, tenu par l’Agence nationale de l’habitat, publie le montant des charges courantes, qui les incluent.
| Taille de la copropriété | France | Paris |
|---|---|---|
| 10 lots principaux ou moins | 980 € | 2 262 € |
| 11 à 49 lots | 1 332 € | 1 769 € |
| 50 à 199 lots | 1 528 € | 1 792 € |
| Plus de 200 lots | 1 723 € | 2 464 € |
Au premier regard, ces chiffres semblent contredire tout ce qui précède : une petite copropriété paie moins par lot qu’une grande. L’explication n’a rien à voir avec la qualité de la gestion, elle tient aux équipements. Le registre le montre en distinguant, parmi les copropriétés de 10 lots ou moins, celles à chauffage individuel et sans ascenseur (820 € par lot et par an) de celles qui disposent d’un ascenseur (2 018 €) ou d’un chauffage collectif (1 805 €). Un petit immeuble sans ascenseur ni chaufferie a simplement moins de dépenses à répartir.
C’est précisément ce qui rend la ligne « syndic » si lourde chez les petits. Le forfait du syndic, lui, ne baisse pas quand l’immeuble n’a pas d’ascenseur : il occupe donc une part bien plus grande d’un budget déjà réduit.
Paris fait exception, pour des raisons qui lui sont propres : les copropriétés de moins de 10 lots y paient 2 262 € par lot, soit davantage que les immeubles de 11 à 49 lots (1 769 €). C’est le seul département où cette inversion s’observe.
Source : registre national des copropriétés (Anah), panorama départemental au 30 juin 2024. Les données sont déclarées par les syndics, sans contrôle a posteriori.
Ce que prévoit la loi pour les très petites copropriétés
La loi reconnaît d’ailleurs ce cas particulier. Selon la définition retenue par l’ANIL, une copropriété est dite petite dès lors qu’elle compte au plus 5 lots principaux (logements, bureaux ou commerces), ou que son budget prévisionnel moyen reste sous la barre des 15 000 € sur trois ans. Ces copropriétés peuvent se passer de conseil syndical, tenir une comptabilité de trésorerie et prendre certaines décisions par consultation écrite, sans AG formelle.
Ces aménagements simplifient la vie, mais ils ne font pas disparaître les coûts fixes du syndic. Les comptes, l’AG annuelle, les appels de fonds restent obligatoires. Et il ne faut pas confondre petit et simple : un immeuble ancien, un historique de conflits ou un sinistre qui traîne font vite monter le temps passé, donc la facture. Le détail de ce qui change selon la taille, à deux copropriétaires, puis de trois à cinq lots, est développé dans notre guide syndic bénévole à 2 à 5 lots.
Ramenez votre devis au coût par lot.
La seule base de comparaison honnête entre deux offres : l’euro par lot et par an.
250 €
- Part du budget prévisionnel
- 11,1 %
- Repère immeuble moyen
- 8 à 12 %
Dans le repère de 8 à 12 % du budget annuel souvent cité pour les honoraires d’un syndic, un repère calé sur un immeuble de taille moyenne. À 250 € par lot, vous vous situez entre le repère des 51 à 100 lots (213 € en Île-de-France) et celui des moins de 10 lots (350 €).
Simulation indicative construite à partir des fourchettes citées dans ce guide. Elle ne remplace pas un devis ni la lecture du contrat-type ALUR.
Que comprend réellement le tarif d’un syndic professionnel ?
Avant de comparer des devis, il faut savoir lire la ligne d’honoraires. Le contrat-type ALUR, obligatoire depuis 2015, distingue deux blocs bien séparés : ce qui entre dans le forfait, et ce qui est facturé en plus.
Le forfait de gestion courante
C’est le cœur du contrat. Ce forfait, calculé soit par lot soit en montant global, couvre tout ce qui revient chaque année : la préparation et la tenue de l’AG, les appels de fonds, la comptabilité, le paiement des prestataires, le suivi des sinistres ordinaires. La loi ALUR impose que la liste précise de ces prestations figure dans le contrat, et elle interdit toute facturation additionnelle sur les tâches ainsi incluses. Pour la majorité des petites copropriétés, c’est ce forfait qui pèse le plus lourd sur le budget.
Les prestations particulières
À côté du forfait, le décret n° 2015-342 dresse la liste limitative des actes qui peuvent être facturés en supplément : une réunion additionnelle du conseil syndical, une AG extraordinaire, la gestion d’un contentieux ou d’un sinistre exceptionnel, le suivi de travaux hors budget. C’est précisément là que deux devis affichant le même forfait peuvent finir à des montants très différents. Lors de sa dernière enquête publiée, la DGCCRF a relevé des anomalies dans 313 des 457 établissements contrôlés en 2021-2022 (65,4 % en 2022), au premier rang desquelles la facturation à part de prestations déjà comprises dans le forfait.
Honoraires sur travaux
Lorsque la copropriété vote des travaux sortant du budget courant, ravalement, réfection de toiture, mise aux normes, le syndic reçoit une rémunération spécifique, généralement un pourcentage dégressif voté en AG. Sur un gros chantier, cette ligne devient vite significative, et il vaut mieux l’anticiper au moment du vote plutôt que de la découvrir à la facture.
Frais liés aux ventes (état daté)
Quand un lot change de main, le syndic remet à l’acheteur un document appelé état daté. Depuis 2020, son coût est plafonné à 380 € TTC. Si le syndic dépasse ce montant, le vendeur peut le contester.
L’assurance de l’immeuble, l’entretien de l’ascenseur, le chauffage collectif ou les gros travaux passent bien par le syndic, mais ils ne font pas partie de ses honoraires. Ces dépenses remontent dans les appels de fonds comme des charges courantes, et il ne faut pas les compter deux fois.
Pour se situer, on lit souvent que les honoraires d’un syndic représentent 8 à 12 % du budget annuel d’une copropriété. Ce repère vaut pour un immeuble de taille moyenne, mais il devient trompeur en dessous de 10 lots. D’après le registre national des copropriétés, tenu par l’Anah, les copropriétés de 10 lots principaux ou moins supportent en moyenne 980 € de charges courantes par lot et par an (données au 30 juin 2024, sur 445 026 copropriétés). Pour un immeuble de 5 lots, cela représente un budget courant de l’ordre de 4 900 € par an : un forfait de syndic à 1 800 ou 2 500 € en absorbe alors 37 à 51 %, pas 10 %. Autrement dit, plus l’immeuble est petit, plus la ligne « syndic » domine le budget. C’est précisément ce que le ratio moyen masque.
Ce qui change en 2025-2026 : de nouvelles lignes de coût à anticiper
Trois obligations issues de la loi Climat et Résilience arrivent à échéance pour les petits immeubles. Elles pèsent sur le budget quel que soit le modèle de gestion : un syndic professionnel facturera leur pilotage en prestations particulières, un syndic bénévole devra organiser lui-même les devis.
- 1ᵉʳ janvier 2025
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, toute copropriété d’au maximum 50 lots dont l’immeuble a plus de 15 ans doit faire élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux par un professionnel qualifié. Seul le projet est obligatoire, pas l’exécution du plan. Au budget : le bureau d’études, plus d’éventuels honoraires de suivi hors forfait côté syndic professionnel.
- 1ᵉʳ janvier 2026
Le DPE collectif
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, il s’impose aux copropriétés d’au maximum 50 lots en France métropolitaine dont le permis de construire est antérieur à 2013 (échéance 2028 en outre-mer). Réflexe budget de petite copropriété : mutualiser la visite du DPE collectif et celle du PPPT auprès du même bureau d’études, et passer par un diagnostiqueur certifié de l’annuaire officiel.
- Chaque exercice
Le fonds de travaux
Sa cotisation annuelle obligatoire ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ; si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan. Ce n’est pas un honoraire de syndic, mais une ligne qui s’ajoute aux appels de fonds, à intégrer dans toute comparaison de coût total.
Syndic bénévole ou professionnel : quelle différence de coût réel ?
Poser la comparaison en 0 € contre X € est trompeur. Un syndic bénévole n’est pas condamné à travailler gratuitement : la loi l’autorise à se faire rembourser ses frais (affranchissements, déplacements, fournitures) et même à toucher une rémunération forfaitaire ou horaire, votée comme n’importe quelle autre dépense en assemblée générale. Dans les faits, gérer soi-même consiste moins à supprimer la dépense qu’à en déplacer une partie : vers des outils, des fournitures, et surtout des heures que l’on ne compte pas.
Ce qui change vraiment entre les deux modèles
Sur le cash pur, un syndic professionnel facture un forfait annuel (on retient souvent 200 € par lot comme référence) auquel s’ajoutent les prestations hors contrat. Un bénévole, lui, rassemble les petites dépenses courantes, tenue de compte bancaire, timbres, logiciel, et y ajoute éventuellement une indemnité modeste, de l’ordre de 50 à 100 € par mois pour une dizaine d’heures de travail.
L’écart se creuse quand l’imprévu arrive. Le pro refacture calmement les AG supplémentaires et les interventions sur sinistre, à des tarifs inscrits au contrat. Le bénévole absorbe en temps ce que le pro absorbe en euros, mais ce temps a des limites : quand un dégât des eaux sérieux tombe sur un week-end de vacances, la gestion amateur montre vite ses failles.
Reste la question des risques. Un cabinet professionnel apporte une assurance responsabilité civile, une veille réglementaire et des procédures éprouvées : autant de filets de sécurité qu’un copropriétaire volontaire ne peut pas reproduire seul. Une erreur dans la répartition des charges ou un contentieux mal engagé peut coûter très cher, et c’est le bénévole qui en porte la charge.
Le choix en trois questions
Trois questions suffisent à clarifier le choix. Prenez-les dans l’ordre et arrêtez-vous dès qu’une réponse tranche.
Répondez aux trois questions ci-dessus pour voir où penche votre copropriété.
Avec un syndic professionnel, comptez environ 2 000 € de forfait annuel (200 € par lot) auxquels s’ajoutent quelques frais hors forfait, pour un total proche de 200 € par lot.
En gestion bénévole, les dépenses structurelles (banque, logiciel, fournitures) tournent autour de 150 € par an. Ajoutez une indemnité votée de 1 200 € pour le copropriétaire gestionnaire, et vous arrivez à 1 350 € au total, soit 135 € par lot.
L’économie atteint environ 65 € par lot. En contrepartie, la copropriété prend en charge les documents, les relances et toute l’organisation interne.
Quand un syndic professionnel reste rentable malgré son prix
Certaines situations rendent la délégation largement préférable, même à 300 € par lot.
La copropriété divisée
Dès qu’il existe des tensions entre voisins, voter l’AG avec un bénévole qui connaît chacun personnellement devient un exercice impossible. Un cabinet neutre enregistre les votes, modère les échanges, conserve une trace écrite : tout ce qui permet à une copropriété de ne pas s’enliser.
Les gros travaux
Ravalement, réfection de toiture, mise aux normes de l’ascenseur : au-delà d’un certain montant, la consultation d’entreprises, le suivi de chantier et la gestion des litiges deviennent un vrai métier. La ligne « honoraires travaux » du syndic existe pour ça, et elle est souvent mieux investie qu’une économie symbolique sur le forfait.
Les impayés qui s’installent
Un professionnel enclenche mécaniquement les relances, les mises en demeure, l’appel à un huissier si besoin, et peut répercuter la majoration légale sur le copropriétaire défaillant. Un bénévole, même organisé, hésite souvent à engager son voisin dans une procédure, et quand il s’y résout, il est parfois trop tard.
Un chiffre mérite toutefois d’être mis en face de cette crainte. Le registre national des copropriétés mesure un taux moyen d’impayés de 9,1 % pour les copropriétés de moins de 10 lots en 2025, contre 14,7 % entre 11 et 49 lots et 16,9 % au-delà de 200 lots. Les plus petits immeubles sont, en moyenne, les mieux tenus du parc : le risque d’impayés n’est pas, à lui seul, une raison de prendre un professionnel.
Les limites pratiques
Quand personne dans la copropriété n’a vraiment le temps, ou quand un dossier technique (sinistre complexe, diagnostic obligatoire, question juridique sensible) exige d’appeler un spécialiste dans la journée, le réseau professionnel vaut de l’or. C’est précisément ce réseau, plus que l’acte de gestion, qui justifie le surcoût. La peur de l’erreur juridique est en partie soluble par la méthode : voyez notre guide obligations et responsabilités du syndic bénévole pour voir ce qui est réellement exigé, et ce qui l’est moins.
À l’inverse, une petite copropriété calme, sans travaux majeurs prévus et avec au moins un copropriétaire motivé, n’a pas grand intérêt à payer un forfait pro complet. Le bénévolat, ou un syndic en ligne aux tarifs agressifs, suffit largement, et l’économie dégagée peut d’ailleurs financer les outils qui rendent la gestion plus confortable.
Comment estimer si votre copropriété peut gérer autrement
Avant de changer de modèle, il faut poser les bons chiffres. Cinq étapes suffisent à ramener chaque scénario à une base comparable, exprimée en euros par lot et par an.
Commencez par les données brutes : nombre de lots, budget prévisionnel, présence ou non d’un conseil syndical, équipements (ascenseur, chaudière collective, contrats d’entretien). Si votre immeuble entre dans le cadre petite copropriété, 5 lots principaux maximum ou budget moyen inférieur à 15 000 €, vous bénéficiez automatiquement de règles de gestion allégées.
Reprenez le forfait TTC de votre contrat actuel, divisez-le par le nombre de lots, puis ajoutez une estimation moyenne des frais hors forfait (une AG extraordinaire tous les trois ans, un sinistre courant tous les cinq ans). Pour comparer plusieurs devis, la grille INC permet d’aligner les postes poste par poste, sans se faire piéger par un forfait trop attractif qui cache des extras.
Listez toutes les dépenses : tenue de compte bancaire dédié, logiciel de comptabilité, timbres, fournitures, éventuellement une formation courte. Ajoutez l’indemnité votée pour le copropriétaire gestionnaire. N’oubliez pas les coûts ponctuels : jusqu’à 380 € par vente pour l’état daté, et une marge de sécurité pour les imprévus qu’un professionnel aurait pris en charge.
Ramenez chaque scénario à un coût en € par lot et par an, et traduisez-le en pourcentage du budget courant. Le repère de 8 à 12 % souvent cité correspond à un immeuble de taille moyenne. En dessous de 10 lots, la part du syndic dans le budget courant grimpe couramment au-delà de 30 % : ce n’est pas une anomalie de votre devis, c’est la mécanique du plancher. Comparez plutôt votre coût par lot aux repères ci-dessus.
Si votre problème principal est financier, l’option en ligne ou bénévole équipée fera forcément baisser la facture. Si votre problème est le temps disponible ou la peur de l’erreur juridique, il vaut mieux garder un professionnel et accepter son forfait comme le prix d’une tranquillité sérieuse.
Commencez par estimer vos charges actuelles
Le calculateur thorpia vous donne une base chiffrée en quelques minutes : charges par lot, répartition par tantièmes, pourcentage du budget. C’est la première étape pour comparer les options.
En résumé
Le coût d’un syndic pour une petite copropriété n’est jamais uniquement un chiffre sur un devis. C’est la rencontre entre la taille de l’immeuble, le niveau de tension entre copropriétaires et le temps que quelqu’un accepte d’investir. Les plus petits immeubles paient presque toujours un tarif plus élevé par lot, tout simplement parce que le plancher incompressible d’un cabinet se répartit mal sur quelques copropriétaires.
Une gestion bénévole bien outillée peut faire baisser nettement la facture lorsque l’immeuble vit calmement. Un syndic professionnel, lui, retrouve toute sa valeur dès qu’il y a des travaux importants à mener, des impayés à recouvrer ou un conflit à désamorcer. Le bon choix, in fine, est celui qui tient sur la durée : faites le calcul honnêtement, et vous saurez où se trouvent les vraies économies pour votre copropriété.
Si vous penchez pour cette voie, générez votre contrat de syndic bénévole gratuitement pour cadrer la nomination dès l’assemblée générale.
Questions fréquentes
Oui, et c'est d'ailleurs prévu par la loi. Un syndic non professionnel peut se faire rembourser ses frais (affranchissements, fournitures, déplacements) et recevoir une rémunération forfaitaire ou horaire, votée comme n'importe quelle autre dépense en assemblée générale. Le bénévolat supprime l'obligation d'un contrat de syndic professionnel, pas l'idée qu'un travail sérieux mérite compensation.
Depuis 2020, le coût de l'état daté, le document que le syndic remet à l'acheteur lors d'une vente, est plafonné à 380 € TTC. Si un syndic facture au-delà, le vendeur peut contester le dépassement, documents à l'appui.
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (prise en application de la loi ELAN), entrée en vigueur le 1ᵉʳ juin 2020, considère comme petite copropriété, au sens de l'article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, tout immeuble de 5 lots principaux maximum (à usage de logements, de bureaux ou de commerces, hors caves, parkings et annexes) ou dont le budget prévisionnel moyen reste sous 15 000 € sur les 3 derniers exercices. Ces copropriétés peuvent se passer de conseil syndical, tenir une comptabilité de trésorerie et prendre certaines décisions par consultation écrite, sans réunir d'AG formelle.
La règle de base : aligner le périmètre. Deux devis n'ont de sens comparés que si l'on regarde ensemble le forfait de gestion courante et la liste exhaustive des prestations hors-forfait, AG extraordinaires, recouvrement, état daté, honoraires travaux. La grille de comparaison publiée par l'Institut National de la Consommation aide à faire ce travail poste par poste, et oblige à vérifier que chaque devis respecte bien le contrat-type ALUR, qui fixe précisément ce qui doit obligatoirement être inclus dans le forfait.
Le repère de 8 à 12 % du budget annuel, souvent cité, correspond à un immeuble de taille moyenne. En dessous de 10 lots, il ne tient pas. Selon le registre national des copropriétés, une copropriété de 10 lots principaux ou moins supporte en moyenne 980 € de charges courantes par lot et par an. Pour 5 lots, cela fait un budget courant d'environ 4 900 € : un forfait de syndic à 1 800 ou 2 500 € en représente 37 à 51 %. Ce n'est pas nécessairement un abus, c'est l'effet du plancher tarifaire réparti sur peu de copropriétaires. Le bon réflexe reste de comparer le coût par lot et par an, à périmètre de prestations identique.
Oui. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, toutes les copropriétés d'au maximum 50 lots en France métropolitaine, dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013, doivent disposer d'un DPE collectif (2028 en outre-mer). Le projet de plan pluriannuel de travaux est, lui, exigé depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour ces mêmes copropriétés dès que l'immeuble a plus de 15 ans. Deux budgets à anticiper, et à mutualiser si possible auprès d'un même bureau d'études.
Sur les tarifs publiés et relevés en 2025-2026, un syndic en ligne coûte entre 80 et 260 € par lot et par an selon l'acteur, avec des offres d'entrée entre 9 et 16 € par mois et par lot. Les planchers annuels sont rarement affichés ; un des rares exemples publics facture 770 € par an pour un immeuble de 4 lots. Avant de signer, vérifiez le périmètre du forfait (gardien et sinistres sont souvent exclus des offres de base) et les frais annexes comme la tenue du compte bancaire séparé, de l'ordre de 85 € par an chez certains acteurs.
« Mini syndic » est un terme commercial, pas une catégorie légale : il désigne des offres de syndic (souvent en ligne) au périmètre réduit, destinées aux copropriétés de moins de 10 à 15 lots. Avant de signer, comparez le contenu du forfait au contrat type prévu par la loi ALUR, et au coût réel d'un syndic bénévole équipé, souvent encore inférieur.
Dernière mise à jour : août 2026