Le test : votre copropriété est-elle dispensée ?
Deux questions suffisent. Un seul « oui » vous place dans le régime des petites copropriétés.
Combien de lots principaux compte votre copropriété ?
logements, bureaux et commerces uniquement : les caves et les parkings ne comptent pas.
Le régime des petites copropriétés s’applique dès qu’un des deux critères est rempli : au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices consécutifs. Les critères sont alternatifs : une copropriété de 8 lots avec 12 000 € de budget est dispensée, une copropriété de 4 lots avec 20 000 € de budget aussi. Seules les copropriétés qui cumulent 6 lots ou plus et un budget prévisionnel moyen de 15 000 € ou plus relèvent du régime complet. Ce qui change selon la taille (deux copropriétaires, trois à cinq lots, seuils suivants) est détaillé dans le guide du syndic bénévole à 2, 3, 4 ou 5 lots.
Obligatoire quelle que soit la taille, même à deux lots
La dispense comptable ne supprime pas le socle commun. Six obligations s’appliquent quelle que soit la taille, du deux-lots à la grande résidence. Pour le fonds de travaux et le registre, le texte retient la destination d’habitation de l’immeuble, même partielle.
Une assemblée générale par an. Elle approuve les comptes de l’année écoulée et vote le budget de la suivante. L’assemblée annuelle est prévue par l’article 7 du décret du 17 mars 1967, le budget par l’article 14-1 de la loi et le vote des comptes par son article 18. C’est le rendez-vous qui rend vos comptes opposables.
Un budget prévisionnel annuel. Voté au plus tard six mois après la fin de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent des provisions, par défaut un quart du budget chaque trimestre.
Des comptes comparés. Les comptes soumis au vote sont présentés avec le comparatif de l’exercice précédent approuvé (article 14-3). Même dispensé de partie double, vous présentez deux colonnes : cette année, l’année dernière.
Un compte bancaire séparé au nom du syndicat. La dernière dispense évoquée, aujourd’hui supprimée, ne visait que les syndics professionnels : pour un syndic bénévole, le compte séparé est obligatoire (article 18, repris dans les obligations du syndic bénévole).
Un fonds de travaux. C’est l’autre idée reçue à corriger : la taille ne dispense pas du fonds de travaux. Il concerne tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation, réceptionné depuis plus de dix ans, quel que soit le nombre de lots (article 14-2-1). La cotisation annuelle est d’au moins 5 % du budget prévisionnel, et d’au moins 2,5 % du montant des travaux prévus si un plan pluriannuel de travaux (PPT) est adopté. L’assemblée peut suspendre les cotisations quand le fonds dépasse le budget prévisionnel et, si un PPT est adopté, aussi la moitié du montant des travaux qu’il prévoit.
L’immatriculation au registre national des copropriétés, avec mise à jour annuelle des données financières.
| Obligation | Copropriété dispensée | Régime complet |
|---|---|---|
| Assemblée générale annuelle | Obligatoire | Obligatoire |
| Budget prévisionnel voté | Obligatoire | Obligatoire |
| Comptes comparés avec l’exercice précédent | Obligatoire | Obligatoire |
| Compte bancaire séparé | Obligatoire | Obligatoire |
| Fonds de travaux | Obligatoire | Obligatoire |
| Immatriculation au registre national | Obligatoire | Obligatoire |
| Suivi des soldes par copropriétaire | Obligatoire | Obligatoire |
| Conservation des pièces | Obligatoire | Obligatoire |
| Comptabilité en partie double | Dispensé | Obligatoire |
| Enregistrement à l’engagement au fil de l’eau | Dispensé | Obligatoire |
| Plan comptable des copropriétés | Discuté | Obligatoire |
| Tableaux réglementaires (état financier, comptes de gestion) | Discuté | Obligatoire |
Copropriété dispensée
Obligatoire
- Assemblée générale annuelle
- Budget prévisionnel voté
- Comptes comparés avec l’exercice précédent
- Compte bancaire séparé
- Fonds de travaux
- Immatriculation au registre national
- Suivi des soldes par copropriétaire
- Conservation des pièces
Dispensé
- Comptabilité en partie double
- Enregistrement à l’engagement au fil de l’eau
Discuté
- Plan comptable des copropriétés
- Tableaux réglementaires (état financier, comptes de gestion)
Régime complet
Obligatoire
- Assemblée générale annuelle
- Budget prévisionnel voté
- Comptes comparés avec l’exercice précédent
- Compte bancaire séparé
- Fonds de travaux
- Immatriculation au registre national
- Suivi des soldes par copropriétaire
- Conservation des pièces
- Comptabilité en partie double
- Enregistrement à l’engagement au fil de l’eau
- Plan comptable des copropriétés
- Tableaux réglementaires (état financier, comptes de gestion)
Dispensé : ce qui tombe exactement, et la zone grise
La dispense de l’article 41-10 est précise. Voici ce qu’elle couvre, et le point que les textes laissent ouvert. Sur cette page, nous distinguons ce qui est établi de ce qui est discuté : vous méritez de savoir où passe la frontière.
Ce qui tombe
établi- La partie double. Vous n’avez pas à enregistrer chaque opération en deux écritures miroir.
- L’enregistrement « à l’engagement » au fil de l’eau. Vous pouvez suivre les encaissements et les décaissements au quotidien (comptabilité dite de trésorerie) et constater une fois par an, à la clôture, ce qui reste dû par les copropriétaires et ce qui reste à payer aux fournisseurs.
Ce qui reste
établi- Des comptes complets soumis au vote : budget prévisionnel, charges et produits de l’exercice, situation de trésorerie, comparatif avec l’exercice précédent (article 14-3, toujours applicable).
- Le suivi des soldes par copropriétaire : c’est ce qui rend les appels et les régularisations incontestables.
- La conservation des pièces : factures, relevés, contrats, procès-verbaux.
La forme des documents
discutéAucun texte ne dispense expressément les petites copropriétés des tableaux réglementaires prévus par le décret du 14 mars 2005 (état financier, comptes de gestion). Une lecture stricte considère donc qu’ils restent dus. Mais ces tableaux sont construits pour une comptabilité d’engagement en partie double : sans elle, plusieurs de leurs lignes n’existent tout simplement pas.
En pratique, une présentation claire et complète (recettes, dépenses par poste, situation de trésorerie, solde de chaque copropriétaire, comparatif avec l’an dernier) répond à l’objectif de la loi : permettre aux copropriétaires de comprendre et de contrôler. Il n’existe pas de sanction automatique du formalisme ; le risque réel est le refus d’approbation ou la contestation d’un copropriétaire. Et cela se gagne avec des comptes limpides, pas avec un tableau réglementaire rempli à moitié.
Non dispensé : le régime complet
À partir de 6 lots (logements, bureaux ou commerces) et d’un budget prévisionnel moyen de 15 000 €, la comptabilité de copropriété est encadrée de bout en bout.
Comptabilité d’engagement en partie double. Chaque charge et chaque produit est enregistré dès son engagement juridique, indépendamment du paiement.
Le plan comptable des copropriétés. Une nomenclature spécifique, fixée par l’arrêté du 14 mars 2005 (le décret n° 2005-240 du même jour en fixe les états et annexes) ; ce n’est pas le plan comptable général des entreprises.
Les cinq annexes du décret comptable présentées à l’assemblée : l’état financier (créances, dettes, situation de trésorerie), le compte de gestion général et ses déclinaisons (opérations courantes ; travaux et opérations exceptionnelles), et l’état des travaux votés non encore soldés.
Notification avec la convocation. L’état financier et le compte de gestion sont notifiés aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée appelée à approuver les comptes (article 11 du décret du 17 mars 1967).
Double présentation des charges : par nature, et par catégories de charges, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété.
À cette échelle, un tableur atteint vite ses limites : la nomenclature, la double présentation et les tableaux normés rendent l’exercice risqué à la main.
Le mythe du « format d’export comptable »
Vous croiserez l’idée qu’une copropriété doit produire son export comptable « au bon format ». C’est faux, à tous les étages :
- Aucun texte n’impose un format de fichier. Ni pour la tenue, ni pour l’échange, ni pour l’archivage.
- Le FEC ne s’applique pas. Le fichier des écritures comptables concerne les entreprises soumises au contrôle fiscal informatisé, pas les syndicats de copropriétaires. Pour mémoire, l’article 14-3 écarte aussi, pour les syndicats de copropriétaires, les articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998.
- Ce que la loi encadre, c’est la présentation des comptes à l’assemblée (les tableaux du régime complet), pas le logiciel, pas l’export, pas le fichier.
Autrement dit : aucun logiciel n’est légalement obligatoire pour tenir la comptabilité d’une copropriété. Ce qui est obligatoire, c’est de produire des comptes justes, complets et vérifiables. Un bon outil vous fait gagner du temps et des erreurs ; il ne vous rend pas « conforme » par sa seule existence, et personne ne devrait vous le vendre ainsi.
Le seuil a changé en 2020, et beaucoup de pages ne l’ont pas suivi
Avant le 1er juin 2020
dérogation si moins de 10 lots et budget inférieur à 15 000 € (ancien article 14-3, critères cumulatifs).
Depuis le 1er juin 2020
au plus 5 lots ou budget moyen inférieur à 15 000 € (articles 41-8 et 41-10, créés par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, critères alternatifs).
Ce que ça change, concrètement : une copropriété de 4 lots avec 20 000 € de budget n’était pas dispensée hier ; elle l’est aujourd’hui. Une copropriété de 8 lots à 12 000 € reste dispensée, cette fois par le budget.
Seuils vérifiés sur Legifrance le 2 août 2026.
Questions fréquentes
Non, si la copropriété compte au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou si son budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € (articles 41-8 et 41-10 de la loi du 10 juillet 1965). Si la copropriété compte 6 lots ou plus et un budget moyen de 15 000 € ou plus, oui.
Oui, pour une copropriété dispensée, à condition de présenter à l’assemblée des comptes complets : recettes, dépenses par poste, situation de trésorerie, solde par copropriétaire, comparatif avec l’exercice précédent. Au régime complet, le plan comptable et les tableaux normés rendent le tableur risqué.
La dispense porte sur la partie double et l’enregistrement à l’engagement. Aucun texte ne dispense expressément des tableaux réglementaires, mais ils sont conçus pour une comptabilité d’engagement. L’exigence de fond reste la même partout : des comptes clairs, complets et contrôlables par les copropriétaires.
Oui, au nom du syndicat des copropriétaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). La dernière dispense, aujourd’hui supprimée, ne visait que les syndics professionnels.
Oui, dès lors que l’immeuble est à destination totale ou partielle d’habitation et réceptionné depuis plus de dix ans : au moins 5 % du budget prévisionnel chaque année, quel que soit le nombre de lots (article 14-2-1). Si un plan pluriannuel de travaux est adopté, la cotisation est aussi d’au moins 2,5 % du montant des travaux prévus.