La mayoría de las comunidades pequeñas funcionan como cualquier otra: junta, presidente, cuentas y las mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero la propia ley abre una puerta para las más reducidas.
El artículo 13.8 permite que, cuando el número de propietarios de viviendas o locales no exceda de cuatro, la comunidad se acoja al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, siempre que los estatutos lo establezcan expresamente.
¿Qué es el régimen del artículo 398?
El artículo 398 del Código Civil regula la administración de la cosa común entre copropietarios. En lugar del entramado de mayorías cualificadas de la LPH, los acuerdos de administración y mejor disfrute se toman por mayoría de los partícipes, entendida como la mayoría de los intereses —es decir, de las cuotas de participación— y no de las personas.
Si no se alcanza esa mayoría, o el acuerdo resulta gravemente perjudicial para los interesados, cualquier copropietario puede acudir al juez, que resolverá lo procedente e incluso podrá nombrar un administrador (art. 398 CC).
A recordar
Qué cambia en el día a día
Acogerse al art. 398 aligera sobre todo la mecánica de las decisiones ordinarias:
- Los acuerdos de administración se adoptan por mayoría de cuotas, sin la casuística de mayorías cualificadas del art. 17 para la gestión corriente.
- Menos formalismo orgánico: no es imprescindible reproducir el esquema completo de presidente, secretario y administrador si los estatutos organizan la administración conforme al art. 398.
- Ante un bloqueo, cualquier copropietario puede acudir al juez, con nombramiento judicial de administrador como último recurso (art. 398 CC).
Lo que el régimen simplificado no te exime
Acogerse al art. 398 no suprime las obligaciones de fondo de la propiedad horizontal:
- Fondo de reserva: sigue siendo obligatorio y no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH).
- Contribución a los gastos según la cuota de participación fijada en el título constitutivo (arts. 3 y 9.1.e).
- Certificado del estado de deudas al vender y afección real del inmueble por las deudas de la anualidad en curso y los tres años anteriores (art. 9.1.e).
- Conservación del inmueble y ejecución de las obras necesarias para su adecuado sostenimiento (art. 10).
A recordar
La condición que casi nadie ha formalizado
El art. 13.8 exige que los estatutos establezcan expresamente el acogimiento al régimen del art. 398. No basta con ser pocos propietarios ni con gestionarse de manera informal: sin previsión estatutaria expresa, se aplica el régimen ordinario de la LPH.
La mayoría de las comunidades pequeñas nunca han incorporado esa cláusula a sus estatutos. Revisar el título constitutivo y los estatutos inscritos es el primer paso antes de dar por supuesto que se está bajo el régimen simplificado.
A recordar
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico. Modificar los estatutos para acogerse al art. 398 requiere el procedimiento y las mayorías que correspondan y, cuando proceda, validación profesional.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos propietarios como máximo?
Hasta cuatro propietarios de viviendas o locales (art. 13.8 LPH). Se cuentan los propietarios, no los elementos privativos: un único propietario de varias viviendas cuenta como uno.
¿Deja de ser obligatorio el fondo de reserva?
No. El fondo de reserva sigue siendo obligatorio y su dotación no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH), con independencia del régimen de administración elegido.
¿Necesito cambiar los estatutos?
Sí. El acogimiento al régimen del art. 398 del Código Civil debe constar expresamente en los estatutos de la comunidad (art. 13.8 LPH). Sin esa cláusula se aplica el régimen ordinario de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Se puede volver al régimen ordinario?
Sí, mediante la modificación estatutaria correspondiente, con el procedimiento y las mayorías que resulten aplicables.