Obras: cuáles se votan y cuáles no
No todas las obras responden a la misma regla de mayoría — y algunas ni siquiera se votan. Saber en qué categoría cae una obra permite anticipar si habrá derrama y de qué importe.
No todas las obras pasan por votación. Las obras necesarias para la conservación del inmueble — seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal, ornato — son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH). Lo mismo ocurre con las obras de accesibilidad solicitadas por propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, cuando su coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes — o cuando las ayudas públicas cubran al menos el 75 % (art. 10.1.b).
En estos casos, la junta no decide si se hace la obra: se limita a acordar la distribución de la derrama y los términos de su abono (art. 10.2.a). Todo lo demás — mejoras, nuevos servicios, instalaciones no exigibles — sí se vota, con mayorías distintas según la naturaleza del acuerdo.
Para una comunidad autogestionada, anticipar el régimen de mayoría adecuado cambia mucho el orden del día de una junta: nuestra guía de la comunidad sin administrador detalla las funciones del presidente y los puntos de atención.
¿Qué mayoría para qué decisión?
Del voto de un tercio a la unanimidad: cada tipo de acuerdo tiene su umbral. Este es el mapa según la Ley de Propiedad Horizontal.
| Comunicación previa | Sin votación | Punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado en una plaza individual de garaje: solo requiere comunicación previa a la comunidad. El coste de la instalación y el consumo de electricidad los asume íntegramente el interesado (art. 17.5). |
|---|---|---|
| Sin acuerdo | Obligatorias por ley | Conservación necesaria; accesibilidad ≤12 mensualidades tras ayudas o con ayudas ≥75 % (art. 10.1). La junta solo reparte la derrama (art. 10.2.a). |
| 1/3 de propietarios y cuotas | A petición de cualquier propietario | Infraestructuras de telecomunicaciones; sistemas de energías renovables, incluidas aerotermia y geotermia; nuevos suministros energéticos colectivos (art. 17.1, redacción RD-ley 7/2026). Solo pagan quienes votan a favor. |
| 1/3 de propietarios y cuotas (uso privativo) | Voto favorable | Equipos o sistemas de eficiencia energética o hídrica: 3/5 con carácter general, pero basta 1/3 de propietarios que representen 1/3 de las cuotas cuando el equipo tenga un aprovechamiento privativo, con el régimen de repercusión de costes del art. 17.1 (art. 17.3, 2.º párr.). |
| Mayoría de propietarios y cuotas | Voto favorable | Supresión de barreras arquitectónicas y servicio de ascensor, incluso si modifica título o estatutos (art. 17.2). |
| Mayoría simple (tope de 12 mensualidades tras ayudas) | Voto favorable | Obras de mejora de la eficiencia energética acreditables por certificado, fuentes renovables de uso común, y la solicitud de ayudas o financiación para ellas (art. 17.2). |
| 3/5 del total de propietarios y cuotas | Mayoría cualificada | Portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general; arrendamiento de elementos comunes; mejoras no exigibles cuya cuota supere 3 mensualidades; limitación del alquiler turístico (arts. 17.3, 17.4 y 17.12). |
| Unanimidad | Total de propietarios y cuotas | Acuerdos no regulados expresamente que modifiquen el título constitutivo o los estatutos (art. 17.6). |
| Regla residual | Los demás acuerdos (p. ej. el presupuesto) | 1.ª convocatoria: mayoría del total de propietarios y cuotas. 2.ª convocatoria: mayoría de asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes (art. 17.7). |
¿Y si no hay quórum?
La Ley de Propiedad Horizontal distingue primera y segunda convocatoria. En segunda, la junta se constituye sin sujeción a quórum y los asuntos ordinarios se aprueban con la mayoría de los asistentes.
Si en primera convocatoria no concurren la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas, se pasa a la segunda convocatoria, sin sujeción a quórum (art. 16.2). Puede celebrarse el mismo día si ha transcurrido al menos media hora desde la primera; si no, deberá convocarse de nuevo dentro de los ocho días naturales siguientes, con citaciones enviadas con un mínimo de tres días. La citación de la junta ordinaria anual se envía con al menos seis días de antelación (art. 16.3). Además de por el presidente, la junta puede convocarse cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1).
Cuotas ordinarias y derramas
El presupuesto ordinario se cobra con recibos periódicos; los gastos votados fuera del presupuesto se giran como derramas extraordinarias. Ambos se reparten por coeficiente.
El presupuesto ordinario aprobado en junta se cobra mediante los recibos periódicos de la comunidad: la periodicidad (mensual es lo más habitual, también trimestral) la fija la propia junta o los estatutos. Los gastos votados fuera del presupuesto dan lugar a derramas extraordinarias, cuyo importe y calendario se fijan en el propio acuerdo.
Ambos se reparten por defecto según los coeficientes de participación (arts. 3 y 9.1.e), salvo que el título o los estatutos establezcan otra regla o claves especiales para servicios concretos. Y una regla que sorprende en las compraventas: las derramas para mejoras las paga quien sea propietario en el momento en que sean exigibles (art. 17.11) — no quien lo era al votarse.
A recordar antes de preparar el presupuesto
Cinco puntos que resumen lo que puede mover los números que acabas de calcular.
- 01El presupuesto se vota cada año
La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16.1); tus cuotas salen de ahí.
- 02No todas las obras se votan
Las de conservación necesaria son obligatorias sin acuerdo; la junta solo reparte la derrama (art. 10).
- 03Cada acuerdo tiene su mayoría
De un tercio (renovables) a la unanimidad (título y estatutos) — consulta la tabla (art. 17).
- 04La segunda convocatoria desbloquea
Los asuntos ordinarios se aprueban sin quórum y con mayoría de asistentes (arts. 16.2 y 17.7).
- 05El coeficiente reparte
Fijado en el título constitutivo en centésimas, es el módulo de tus cargas — y de tu voto. Las mejoras o menoscabos de una vivienda o local no lo alteran: solo puede variarse conforme a los arts. 10 y 17 (art. 3).
Ámbito: esta guía describe el régimen común de la Ley de Propiedad Horizontal. En Cataluña rige el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, con reglas propias de convocatoria, mayorías y fondo de reserva.
Pasa del cálculo a la gestión real de tu comunidad.
Tus viviendas y locales, tus cuotas y tu presupuesto siguen siendo tu punto de partida. Thorpia toma el relevo para emitir los recibos y las derramas, hacer seguimiento de los cobros y documentar los acuerdos votados en junta.