Cuánto: el mínimo legal
El fondo de reserva es obligatorio en toda comunidad de propietarios. La ley fija un suelo, no una cifra a la carta.
El fondo debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH).
La titularidad del fondo corresponde a todos los efectos a la comunidad, no a los propietarios individualmente. Cada propietario contribuye a dotarlo con arreglo a su respectiva cuota de participación.
Para qué puede usarse (la lista completa)
La mayoría de las páginas trunca esta lista. La ley la fija de forma cerrada, y conviene tenerla entera.
El fondo de reserva atiende las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca; las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de la LPH; y las obras de accesibilidad y de eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2.
Además, con cargo al fondo la comunidad puede suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca, o concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales (art. 9.1.f).
Cómo se constituye y cómo se repone
La Disposición adicional primera de la LPH fija la mecánica completa, y es la parte que casi nadie explica.
- 01Cuándo se constituye
Al aprobarse el presupuesto ordinario del ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la disposición. Las comunidades nuevas lo constituyen al aprobar su primer presupuesto ordinario.
- 02Con cuánto se arranca
En el momento de su constitución, el fondo se dota con una cantidad no inferior al 2,5 % del presupuesto ordinario. Los propietarios efectúan previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
- 03Cuándo se alcanza el mínimo
Al aprobarse el presupuesto ordinario del ejercicio inmediatamente posterior a aquel en que se constituyó el fondo, la dotación debe alcanzar ya la cuantía mínima del artículo 9.
- 04El suelo permanente
La dotación no puede ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
- 05Qué pasa si se gasta
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio para atender los gastos de las obras o actuaciones del artículo 10 se computan como parte integrante del mismo a efectos de calcular su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectúan las aportaciones necesarias para cubrir lo detraído.
Cómo contabilizar el fondo de reserva
La LPH no impone un tratamiento contable concreto del fondo de reserva en el régimen común: fija una obligación de dotación y de reposición, no un asiento. De ahí la confusión habitual.
Lo que sí establece la ley, y que condiciona cualquier registro, son tres reglas. La titularidad del fondo corresponde a la comunidad, no a los propietarios (art. 9.1.f): un propietario que vende su vivienda no puede reclamar su parte. La dotación no puede quedar por debajo del mínimo legal en ningún momento del ejercicio (DA 1ª.2). Y lo detraído durante el ejercicio sigue computando como parte del fondo a efectos del mínimo, y se repone al inicio del ejercicio siguiente (DA 1ª.2).
En la práctica, esto significa llevar el seguimiento de tres cifras a lo largo del año: la dotación aprobada, lo efectivamente detraído y lo pendiente de reposición. Recogerlas en el acta de aprobación de cuentas evita la mayor parte de las discusiones en junta.
Para una comunidad que se autogestiona, nuestra guía de la comunidad sin administrador detalla cómo documentar estos acuerdos en la junta de propietarios.
Cataluña: 5 %, no 10 %
En Cataluña el régimen es propio, y no solo cambia el porcentaje: cambia también la base sobre la que se aplica.
En Cataluña no rige la Ley de Propiedad Horizontal sino el libro quinto del Código civil de Cataluña. En el presupuesto de la comunidad debe figurar una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes destinada a la constitución del fondo de reserva (art. 553-6.1).
La titularidad es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad, sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución al vender su elemento privativo (art. 553-6.2).
Una excepción poco conocida: las agrupaciones de comunidades
Salvo acuerdo en contrario de la junta, lo dispuesto en el artículo 9 sobre el fondo de reserva no es aplicable a la comunidad agrupada (art. 24.3.c LPH).
Si tu comunidad forma parte de una agrupación de comunidades de propietarios, la agrupación no está obligada a dotar fondo de reserva propio — cada comunidad integrada sí.
Si un propietario no paga su aportación
La comunidad puede reclamar las cantidades debidas por el impago del fondo de reserva, igual que las de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, mediante el proceso monitorio especial de propiedad horizontal (art. 21.2 LPH).
Del mínimo legal a la gestión real de tu fondo de reserva.
La dotación, lo detraído durante el año y lo pendiente de reponer son tres cifras que hay que seguir todo el ejercicio. Thorpia toma el relevo para documentarlas, hacer seguimiento de las aportaciones por cuota de participación y dejar constancia de los acuerdos votados en junta.