La respuesta corta
Sí. Una comunidad de propietarios puede convocar y celebrar juntas sin administrador, y los acuerdos que adopte son igual de válidos.
La pregunta parte de una idea equivocada muy extendida: que el administrador convoca la junta. No es así.
- Convocar la junta corresponde al presidente y, en su defecto, a los promotores de la reunión (art. 16.2 LPH). Nunca ha sido función del administrador.
- El administrador no es un cargo que la comunidad esté obligada a proveer: sus funciones, y las de secretario, las ejerce el presidente salvo que los estatutos o un acuerdo mayoritario de la junta dispongan lo contrario (art. 13.5 LPH).
Es decir: sin administrador, la junta funciona exactamente igual. Lo que sí cambia es quién asume el trabajo — y ese trabajo tiene obligaciones concretas que no desaparecen.
El administrador no es obligatorio
La Ley de Propiedad Horizontal enumera los órganos de gobierno de la comunidad: la junta de propietarios, el presidente y, en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador (art. 13.1).
Pero enumerar no es imponer. El apartado 5 del mismo artículo lo resuelve: las funciones del secretario y del administrador las ejerce el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan proveer esos cargos separadamente de la presidencia (art. 13.5).
Y cuando la comunidad decide proveerlos, no está obligada a contratar fuera: el cargo de administrador, y en su caso el de secretario-administrador, puede ejercerlo cualquier propietario, además de profesionales con cualificación suficiente y legalmente reconocida (art. 13.6).
Autogestionarse no es una excepción tolerada. Es el régimen que la ley prevé por defecto.
Quién convoca la junta
La convocatoria la hace el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (art. 16.2). El administrador no aparece en esta regla.
La junta debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y además siempre que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1). Esta última vía es la que permite forzar una junta cuando el presidente no la convoca.
La convocatoria debe indicar los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. Debe contener además la relación de propietarios que no estén al corriente de pago y advertir de la privación del derecho de voto (art. 16.2).
Calcula el reparto por vivienda del presupuesto que aprobéis en juntaLa junta sin convocatoria: el caso que casi nadie conoce
La ley contempla un supuesto que resuelve de raíz la mayoría de las dudas en comunidades pequeñas: la junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan (art. 16.3, último párrafo).
Si en tu comunidad estáis todos y estáis de acuerdo en reuniros, no necesitas convocatoria, ni plazos, ni presidente que la firme, ni por supuesto administrador. Basta con que asistan todos y decidan celebrar la reunión.
En una comunidad de cuatro o seis vecinos, esta es con frecuencia la vía más simple y la más sólida jurídicamente.
Plazos y segunda convocatoria
La citación para la junta ordinaria anual se hace con seis días de antelación como mínimo. Para las extraordinarias, con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados (art. 16.3).
Si en primera convocatoria no concurren la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación, se pasa a una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a quórum (art. 16.2).
La junta se reúne en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, y puede celebrarse el mismo día si ha transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto debe convocarse de nuevo dentro de los ocho días naturales siguientes, cursando las citaciones con una antelación mínima de tres días.
Dos reglas de voto que condicionan la validez de los acuerdos
Morosos. Los propietarios que al iniciarse la junta no estén al corriente de todas las deudas vencidas, y que no las hayan impugnado judicialmente ni consignado la suma adeudada, pueden participar en las deliberaciones pero no tienen derecho de voto. El acta debe reflejarlos, y ni su persona ni su cuota de participación se computan para alcanzar las mayorías exigidas (art. 15.2).
Ausentes. Salvo en los supuestos en que no cabe repercutir el coste a quien no votó a favor, los votos de los propietarios ausentes debidamente citados se computan como favorables si, una vez informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia al secretario en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción (art. 17.8).
Estas dos reglas son la fuente habitual de impugnaciones en comunidades autogestionadas.
Lo que no desaparece cuando no hay administrador
Sin administrador, el presidente asume el trabajo. Y ese trabajo está tasado.
El libro de actas. Los acuerdos de la junta se reflejan en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad (art. 19.1). No es un cuaderno cualquiera: la diligencia registral es un requisito legal.
El contenido del acta. Cada acta debe expresar al menos la fecha y el lugar de celebración, el autor de la convocatoria y en su caso los propietarios que la promovieron, su carácter ordinario o extraordinario, si se celebra en primera o segunda convocatoria, la relación de todos los asistentes y de los representados con indicación de sus cuotas de participación, el orden del día, y los acuerdos adoptados (art. 19.2).
El cierre. El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos son ejecutivos (art. 19.3).
La custodia. Quien ejerza la secretaría custodia el libro de actas y debe conservar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (art. 19.4).
Las funciones ordinarias. El artículo 20 detalla lo que corresponde al administrador y que, sin él, recae en el presidente: velar por el buen régimen del inmueble, preparar con la debida antelación el plan de gastos previsibles y someterlo a la junta, atender a la conservación disponiendo las reparaciones urgentes, ejecutar los acuerdos en materia de obras, efectuar pagos y cobros, actuar en su caso como secretario y custodiar la documentación.
Quién puede ser presidente, y por cuánto tiempo
El presidente se nombra entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio, si bien el propietario designado puede solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan (art. 13.2).
El presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (art. 13.3).
Salvo que los estatutos dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hace por el plazo de un año, y los designados pueden ser removidos antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta convocada en sesión extraordinaria (art. 13.7).
Comunidades de hasta cuatro propietarios
Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no excede de cuatro, la comunidad puede acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, siempre que los estatutos lo establezcan expresamente (art. 13.8 LPH).
Es un régimen más ligero, pero la condición estatutaria expresa es real y la mayoría de las comunidades pequeñas nunca la ha formalizado.
Lo explicamos en detalle aquíEn Cataluña: un régimen que refuerza esta idea
En Cataluña rige el libro quinto del Código Civil de Cataluña, no la LPH. Y su regulación refuerza la conclusión de esta guía: el administrador es aún menos un órgano que en el régimen común.
Solo tres órganos. Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios (art. 553-15.1). La administración no es uno de ellos: la comunidad puede encomendarla a un profesional externo, pero no está obligada (art. 553-15.2).
Convoca la presidencia. Convocar y presidir las reuniones corresponde a la presidencia (art. 553-16.1.a). Si está vacante, inactiva o se niega, convoca la vicepresidencia y, en su defecto, los propietarios que promuevan la reunión (art. 553-21.1).
Junta sin convocatoria. La junta puede reunirse sin convocatoria si concurren todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tanto la celebración de la reunión como su orden del día (art. 553-20.4). A diferencia del régimen común, la unanimidad debe alcanzar también el orden del día.
Constitución sin quórum. La junta se constituye válidamente cualquiera que sea el número de propietarios presentes y las cuotas que representen: no hay primera ni segunda convocatoria, ni quórum (art. 553-23.1). Si no asisten ni presidente ni vicepresidente, la junta designa a uno de los presentes para presidirla (art. 553-23.2); y si falta el secretario, hace lo propio (art. 553-23.3).
Actas y libro. El acta la redacta el secretario y se autoriza con las firmas de secretario y presidente en cinco días (art. 553-27.1); debe redactarse al menos en catalán (art. 553-27.2) y enviarse a todos los propietarios en diez días (art. 553-27.4). El libro de actas se legaliza en el registro de la propiedad (art. 553-28.1) y se conserva treinta años (art. 553-28.2).
Menos de tres propietarios. Cuando el número de propietarios es inferior a tres, y mientras dure esa situación, se aplica el régimen de la comunidad ordinaria indivisa (art. 553-15.9). Es un umbral distinto del común, que lo fija en cuatro y exige cláusula estatutaria expresa (art. 13.8 LPH).
Preguntas frecuentes
¿Se puede hacer una reunión de vecinos sin el administrador?
Sí. El administrador no interviene en la validez de la junta. Convocar corresponde al presidente y, en su defecto, a los promotores de la reunión (art. 16.2 LPH). Además, la junta puede reunirse válidamente aun sin convocatoria si concurren todos los propietarios y así lo deciden (art. 16.3).
¿Se puede convocar una reunión de vecinos sin el administrador?
Sí, porque convocar nunca ha sido su función. La convocatoria la hace el presidente (art. 16.2). Si el presidente no convoca, pueden pedirlo la cuarta parte de los propietarios o quienes representen al menos el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1).
¿Es obligatorio que una comunidad de vecinos tenga administrador?
No. Las funciones de secretario y administrador las ejerce el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o un acuerdo mayoritario de la junta dispongan proveer esos cargos separadamente de la presidencia (art. 13.5 LPH). Si la comunidad decide proveerlos, el cargo puede recaer en cualquier propietario (art. 13.6).
Sin administrador, ¿quién levanta el acta?
Quien ejerza las funciones de secretario, que por defecto es el presidente (art. 13.5). El acta se recoge en un libro diligenciado por el Registrador de la Propiedad (art. 19.1), debe contener lo previsto en el art. 19.2 y se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (art. 19.3).
¿Son válidos los acuerdos tomados sin administrador?
Sí. La validez de los acuerdos depende de la convocatoria, del quórum en su caso y de las mayorías del artículo 17, no de la presencia de un administrador. Los acuerdos son ejecutivos desde el cierre del acta (art. 19.3).
¿Y si un vecino no paga? ¿Puede votar?
No. Los propietarios que no estén al corriente de las deudas vencidas al iniciarse la junta, y que no las hayan impugnado judicialmente ni consignado, pueden participar en las deliberaciones pero no votan. Ni su persona ni su cuota se computan para alcanzar las mayorías (art. 15.2).
Ámbito: esta guía describe el régimen común de la Ley de Propiedad Horizontal. En Cataluña rige el libro quinto del Código Civil de Cataluña, con reglas propias de convocatoria, constitución de la junta y adopción de acuerdos.
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