Einladung zur Eigentümerversammlung: Muster erstellen

Ab Zugang (§ 130 BGB). Das ist die herrschende Auffassung, gerichtlich nicht abschließend geklärt, und sie ist die für Sie sichere Variante: Wer ab Versand rechnet und irrt, hat eine zu kurze Frist gesetzt und angreifbare Beschlüsse. Der Generator oben rechnet deshalb ab Zugang und zeigt Ihnen daneben, bis wann Sie per E-Mail und bis wann Sie per Post herausgehen sollten. Bei E-Mail fallen Versand und Zugang zusammen, weshalb dort zweimal dasselbe Datum steht.

Ja. Die Einladung bedarf der Textform (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 126b BGB), und eine E-Mail mit angehängtem PDF erfüllt sie: lesbar, auf einem dauerhaften Datenträger, mit Nennung der Person des Erklärenden. Nötig ist weder eine handschriftliche noch eine elektronische Signatur, weder ein Einschreiben noch eine vorherige Zustimmung des Eigentümers. Wichtig ist allein, dass Ihr Name im Dokument steht: Ohne ihn ist die Textform nicht gewahrt.

Ohne Verwalter kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen, ersatzweise dessen Stellvertreter, oder ein Wohnungseigentümer, den ein Beschluss dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 3 WEG). Ein Eigentümer ohne eines dieser drei Merkmale kann nicht wirksam einladen. Der Ausweg aus dem Zirkel, dass man für die Ermächtigung einen Beschluss braucht und für den Beschluss eine Versammlung, ist der Umlaufbeschluss: Stimmen alle Eigentümer in Textform zu, ist der Beschluss ohne Versammlung gefasst (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). In einer Gemeinschaft mit drei bis acht Einheiten sind das ein paar Nachrichten.

Nein. Der frühere § 25 Abs. 3 WEG, der die Vertretung von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile verlangte, wurde zum 1. Dezember 2020 ersatzlos gestrichen. Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig; es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Eine ältere Gemeinschaftsordnung, die nur das damalige gesetzliche Quorum abschrieb, gilt insoweit nicht mehr. Eine nach dem Inkrafttreten getroffene Vereinbarung kann allerdings ein eigenes Quorum vorsehen.

Nein. Mit dem Quorum ist auch die zweite Einladung gegenstandslos geworden. Die Eventualeinberufung, also die vorsorgliche Einladung zu einer Wiederholungsversammlung in derselben Einladung, war schon vorher problematisch und hat heute keinen Gegenstand mehr. Muster, die diesen Absatz noch enthalten, stammen aus dem Recht vor dem 1. Dezember 2020.

Nein. Der Gegenstand der Beschlussfassung muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG); ein Beschluss zu einem nicht angekündigten Punkt ist anfechtbar. Der Punkt darf auf der Tagesordnung stehen, aber nur als Aussprache ohne Beschlussfassung. Der Generator oben markiert ihn automatisch entsprechend und weist Sie auf Punkte hin, deren Gegenstand zu unbestimmt formuliert ist.

Nur wenn die Wohnungseigentümer das mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschlossen haben, und höchstens für drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG, in Kraft seit dem 17. Oktober 2024). Die virtuelle Versammlung muss der Präsenzversammlung in Teilnahme und Rechtsausübung vergleichbar sein. Bis einschließlich 2028 muss zusätzlich mindestens eine Präsenzversammlung im Jahr stattfinden, sofern die Eigentümer darauf nicht einstimmig verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG). Ohne diesen Beschluss ist nur eine Präsenzversammlung möglich, gegebenenfalls mit elektronischer Teilnahme (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), die eine einfache Mehrheit voraussetzt.

Die Beschlüsse werden nicht automatisch unwirksam, aber sie sind anfechtbar. Ein einziger Wohnungseigentümer genügt: Er kann binnen eines Monats ab der Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben und muss sie binnen zwei Monaten begründen (§ 45 Satz 1 WEG). Beide Fristen sind Ausschlussfristen. Am häufigsten wird die zu kurze Ladungsfrist gerügt, gefolgt von Beschlüssen zu Punkten, deren Gegenstand nicht bezeichnet war.

Verlängert ja, verkürzt praktisch nicht. Eine Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann eine längere Frist vorsehen, vier oder sechs Wochen sind üblich; kürzen kann sie die gesetzlichen drei Wochen nicht. Eine Verkürzung im Einzelfall setzt besondere Dringlichkeit voraus, die sich belegen lassen muss. Ohne belegbaren Grund sind die Beschlüsse angreifbar, weshalb der Generator in diesem Fall nach dem Grund fragt und ihn in die Einladung aufnimmt.