Beschlussfassung & Mehrheiten

Nicht jede Entscheidung braucht dieselbe Mehrheit. Welche Schwelle gilt, entscheidet darüber, ob eine Ausgabe schon in der ersten Versammlung beschlossen werden kann – und damit über Ihr Hausgeld.

In der Wohnungseigentümerversammlung gilt seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Wohnungseigentümer hat dabei eine Stimme (Kopfprinzip). Enthaltungen zählen nicht als Gegenstimmen – ein Beschluss ist angenommen, wenn mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben wurden. Höhere Quoren gelten nur ausnahmsweise: Bei einer umfassenden baulichen Veränderung, deren Kosten alle Eigentümer tragen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG), ist eine qualifizierte Mehrheit nötig – mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zusätzlich mindestens 50 % der Miteigentumsanteile (MEA).

Eigentümerversammlung & Beschlussfähigkeit

Das zentrale Organ der WEG – und seit 2020 ohne Mindestteilnehmerzahl.

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ der WEG. Sie wird in der Regel einmal jährlich vom Verwalter oder – bei Klein- bzw. Selbstverwaltung – von einem bevollmächtigten Eigentümer einberufen. Die Einladung muss in Textform (z. B. per E-Mail) unter Angabe von Ort, Zeit und Tagesordnung spätestens drei Wochen vorher erfolgen. Seit der Reform 2020 gibt es keine Mindestteilnehmerzahl mehr: Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, auch wenn nur wenige Eigentümer anwesend sind. Automatische Wiederholungsversammlungen wegen fehlender Beschlussfähigkeit entfallen dadurch.

Wirtschaftsplan & Hausgeld

Der Wirtschaftsplan ist die Grundlage jeder Hausgeldzahlung – genau das, was dieser Rechner nachbildet.

Für jedes Kalenderjahr stellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan auf. Dieser enthält die erwarteten Einnahmen und Ausgaben sowie die Zuführung zu einer angemessenen Rücklage. Die Eigentümer beschließen auf dieser Grundlage die Höhe der Vorschüsse (Hausgeld) zur Kostendeckung. Das Hausgeld wird üblicherweise monatlich im Voraus in eine gemeinschaftliche Kasse gezahlt, aus der die laufenden Kosten bestritten werden. Nach Jahresende erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung; ergibt sich eine Unter- oder Überdeckung, beschließen die Eigentümer Nachschüsse oder passen die Vorschüsse an.

Rücklagen & Sonderumlage

Eine „angemessene" Rücklage ist Pflicht – ein fester Prozentsatz aber nicht.

Das WEG verlangt die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Es gibt jedoch keinen gesetzlichen Mindestprozentsatz – anders als in manchen anderen Rechtsordnungen. Welche Höhe „angemessen" ist, hängt vom Einzelfall ab (Alter und Zustand des Gebäudes). Die sogenannte „Peterssche Formel" dient manchen Verwaltungen als grobe Faustformel, ist aber rechtlich nicht bindend. Reichen Rücklage und laufendes Hausgeld für eine dringende Maßnahme nicht aus, kann die Gemeinschaft per Beschluss eine Sonderumlage erheben. Ein eigener Paragraf für Sonderumlagen existiert nicht; sie muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und wird anlassbezogen beschlossen und anteilig nach den MEA verteilt.

Kostenverteilung & MEA

Die Mehrheit für einen Beschluss und die Verteilung seiner Kosten sind zwei getrennte Fragen.

Grundsätzlich trägt jeder Eigentümer die Kosten anteilig nach seinem Miteigentumsanteil (MEA) – etwa Bewirtschaftung, Versicherungen, Heizung (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Eigentümer können durch Beschluss aber auch abweichende Verteilungsschlüssel festlegen (z. B. gesonderte Schlüssel für einzelne Kostenarten).

Verwaltung & Selbstverwaltung

Wer verwaltet, wie lange und gegen welche Vergütung – die wichtigsten Regeln für kleine Gemeinschaften.

Verwalter: Über Bestellung und Abberufung eines Verwalters beschließen die Eigentümer mit einfacher Mehrheit. Die Amtszeit beträgt höchstens fünf Jahre (bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft höchstens drei Jahre), eine Wiederbestellung ist möglich. Ein zertifizierter Verwalter ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst ab neun Einheiten verpflichtend. Bei acht oder weniger Wohneinheiten entfällt die Zertifizierungspflicht, solange sie nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer verlangt.

Selbstverwaltung: In kleinen WEGs übernehmen häufig die Eigentümer selbst die Verwaltung. Das ist zulässig, wenn die Gemeinschaft es mehrheitlich beschließt. Ein Eigentümer, der die Verwaltung übernimmt, kann dies ehrenamtlich tun – dann erhält er in der Regel nur eine Aufwandsentschädigung (Porto, Fahrtkosten, Büromaterial) – oder gegen eine Vergütung, über die die Eigentümerversammlung per Beschluss entscheidet. Ein gesetzliches Verbot einer Vergütung besteht nicht. Wichtig ist in beiden Fällen, dass alle Aufgaben – Bankkonto, Abrechnungen, Versicherungen, Einberufung und Durchführung der Versammlungen – gewissenhaft erfüllt werden: Rechtlich gelten für eine Selbstverwaltung dieselben Pflichten wie für einen professionellen Verwalter.

Verwaltungsbeirat: Die Gemeinschaft kann einen Verwaltungsbeirat einsetzen; die Mitglieder werden per Beschluss bestellt. Er unterstützt und überwacht den Verwalter und sollte insbesondere Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen, bevor über Hausgeld und Nachschüsse abgestimmt wird. Arbeiten die Mitglieder unentgeltlich, haften sie nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG).

Beispiel: Dachsanierung (Beschluss vs. Kostenverteilung)

Eine WEG mit 5 Einheiten plant eine energetische Dachsanierung für 50.000 €, deren Kosten alle Eigentümer tragen sollen. Die Miteigentumsanteile sind ungleich verteilt: 30 %, 25 %, 20 %, 15 % und 10 %.

Schritt 1 – Beschluss. Weil die Maßnahme über die laufende Instandhaltung hinausgeht und die Kosten auf alle verteilt werden, greift § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG: nötig sind mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zugleich mindestens 50 % der MEA. Nehmen alle fünf Eigentümer an der Abstimmung teil, genügen 3 Ja-Stimmen (60 %) nicht – erforderlich sind mindestens 4 Ja-Stimmen (80 %). Diese vier repräsentieren zusammen deutlich über 50 % der MEA, der Beschluss ist damit wirksam.

Schritt 2 – Kostenverteilung. Die für den Beschluss nötige Mehrheit hat nichts mit der Verteilung der Kosten zu tun. Jede Einheit trägt ihren Anteil nach ihrer MEA:

Der Betrag wird per Sonderumlage erhoben – auf einmal oder in Raten (z. B. vierteljährlich), je nach Beschluss.

Zum Merken

Fünf Punkte, die zusammenfassen, was die soeben berechneten Zahlen verändern kann.

• 01
  Beschlüsse

  In der Regel genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ausnahme: umfassende Baumaßnahmen zulasten aller (> 2/3 Stimmen + ≥ 50 % MEA).

• 02
  Versammlung

  Keine Mindestteilnehmerzahl mehr – jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig. Einladung in Textform, Frist drei Wochen.

• 03
  Wirtschaftsplan

  Jährlich aufzustellen und zu beschließen; er ist die Grundlage für Hausgeld und Rücklagen.

• 04
  Rücklage

  Kein gesetzliches Mindestmaß – nur eine „angemessene" Erhaltungsrücklage. Bei Bedarf können Sonderumlagen beschlossen werden.

• 05
  Verwalter

  Zertifizierter Verwalter erst ab neun Einheiten Pflicht (darunter nur auf Verlangen von ≥ 1/3). Selbstverwaltung ist möglich – ehrenamtlich oder gegen eine per Beschluss festgelegte Vergütung.

Quellen

Alle gesetzlichen Aussagen dieses Leitfadens verweisen auf das konsolidierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG).