Thomas wohnt in einer Eigentumswohnung in München – ein Haus mit fünf Einheiten. Die Hausverwaltung verlangt jährlich 1.500 Euro für die Betreuung eines Budgets von 18.000 Euro. Das entspricht über 8 Prozent der Gesamtkosten. Ein Verhältnis, das bei kleinen WEGs keine Seltenheit ist.
Angesichts dieser Situation entscheiden sich immer mehr kleine Wohnungseigentümergemeinschaften für die Selbstverwaltung. Besonders bei Gemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten ist dies eine praktikable und kostensparende Alternative.
Doch Selbstverwaltung will gut überlegt sein. Dieser Leitfaden erklärt die Vorteile, rechtlichen Pflichten und Werkzeuge für einen erfolgreichen Wechsel.
Was genau bedeutet WEG-Selbstverwaltung?
Bei der Selbstverwaltung übernimmt ein Wohnungseigentümer oder der Beirat die Aufgaben des Verwalters, ohne eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen.
Selbstverwaltung eignet sich besonders für Gemeinschaften mit folgenden Merkmalen:
- Weniger als 10 Wohneinheiten (ideal: unter 5 Einheiten)
- Überschaubares Gemeinschaftseigentum
- Engagierte Eigentümer mit verfügbarer Zeit
- Stabile Finanzlage und ausreichende Instandhaltungsrücklage
Laut Schätzungen werden etwa 20-25% aller kleinen WEGs in Deutschland ohne professionellen Verwalter geführt. Die WEG-Reform 2020 hat die Anforderungen modernisiert, die grundsätzliche Möglichkeit der Selbstverwaltung jedoch beibehalten.
Wichtiger Hinweis
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zum 1. Dezember 2020 umfassend reformiert. Auch selbstverwaltete Gemeinschaften müssen einen Wirtschaftsplan aufstellen, jährlich abrechnen und eine Eigentümerversammlung durchführen. Der Beirat kann beratend unterstützen.
Drei konkrete Vorteile der Selbstverwaltung
1. Sofortige Kostenersparnis beim Hausgeld
Professionelle Hausverwalter berechnen typischerweise 20-35 Euro pro Einheit und Monat. Bei einer WEG mit 5 Wohnungen sind das 1.200 bis 2.100 Euro jährlich – Geld, das bei Selbstverwaltung direkt eingespart wird.
Bei Selbstverwaltung: null Euro Verwalterhonorar. Die Ersparnis ist unmittelbar und erheblich.
2. Schnellere Reaktionszeiten
Rohrbruch im Keller? Ein selbstverwaltender Eigentümer wohnt vor Ort. Er kennt die Handwerker in der Nähe. Probleme können in Stunden gelöst werden, statt tagelang auf die Hausverwaltung zu warten.
3. Bessere Nachbarschaftsbeziehungen
Wenn Nachbarn gemeinsam ihre Immobilie verwalten, wird die Kommunikation direkter. Entscheidungen werden von Menschen getroffen, die selbst dort leben. Das fördert Vertrauen und Engagement.
Gut zu wissen
Der selbstverwaltende Eigentümer arbeitet ehrenamtlich, kann sich aber tatsächliche Auslagen erstatten lassen: Fahrtkosten, Porto, Büromaterial. Diese Erstattungen sollten in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
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Pflichten bei der WEG-Selbstverwaltung
Der selbstverwaltende Eigentümer übernimmt alle Aufgaben eines professionellen Verwalters. Die gesetzlichen Pflichten nach dem WEG sind identisch – nur die Ausführung unterscheidet sich.
Finanzverwaltung
- Separates Bankkonto für die WEG führen
- Jährlichen Wirtschaftsplan aufstellen
- Hausgeld von den Eigentümern einziehen
- Rechnungen bezahlen und dokumentieren
- Instandhaltungsrücklage verwalten
- Jahresabrechnung erstellen
Eigentümerversammlung
- Mindestens einmal jährlich zur Versammlung einladen
- Tagesordnung und Beschlussvorlagen vorbereiten
- Protokoll führen
- Beschlüsse den Eigentümern mitteilen
- Beschlusssammlung führen
Verwaltungsaufgaben
- Hausordnung durchsetzen
- Versicherungen abschließen und pflegen
- Verträge mit Dienstleistern verwalten
- Unterlagen ordnungsgemäß aufbewahren
- Instandhaltungsmaßnahmen koordinieren
Wichtig
Der selbstverwaltende Eigentümer haftet für Pflichtverletzungen. Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist dringend empfohlen. Kosten: ca. 100-200 Euro jährlich.
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So gelingt der Wechsel zur Selbstverwaltung: 5 Schritte
Schritt 1: Eignung prüfen
Haben Sie engagierte Eigentümer mit der nötigen Zeit? Besprechen Sie in der Gemeinschaft, ob Selbstverwaltung gewünscht und machbar ist.
Schritt 2: Verwaltervertrag prüfen
Überprüfen Sie Kündigungsfristen und -bedingungen. Die meisten Verträge erfordern eine ordentliche Kündigung mit 3-6 Monaten Vorlauf zum Wirtschaftsjahr.
Schritt 3: Beschluss in der Eigentümerversammlung
Die Abberufung des bisherigen Verwalters und der Übergang zur Selbstverwaltung erfordern Beschlüsse der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit.
Schritt 4: Unterlagen übernehmen
Der bisherige Verwalter muss alle Dokumente übergeben: Buchhaltung, Verträge, Versicherungspolicen, Beschlusssammlung, technische Unterlagen.
Schritt 5: Verwaltung einrichten
Bankkonto einrichten oder übernehmen, Buchhaltungssystem aufsetzen, Zahlungsverkehr organisieren. Erwägen Sie eine spezielle WEG-Software.
Drei häufige Fehler vermeiden
Fehler Nr. 1: Zeitaufwand unterschätzen
Selbstverwaltung erfordert kontinuierlichen Einsatz. Rechnen Sie mit 3-5 Stunden pro Monat bei einer kleinen WEG, mehr während der Abrechnungszeit.
Lösung: Aufgaben auf mehrere Eigentümer verteilen. Klare Zuständigkeiten definieren und moderne Tools nutzen.
Fehler Nr. 2: Instandhaltungsrücklage vernachlässigen
Viele selbstverwaltete WEGs versäumen eine ausreichende Rücklagenbildung. Das führt zu Sonderumlagen, wenn größere Reparaturen anstehen.
Lösung: Mindestens 0,80-1,00 Euro pro Quadratmeter monatlich für die Rücklage einplanen. Langfristigen Instandhaltungsplan erstellen.
Fehler Nr. 3: Formfehler bei der Versammlung
Fehlende Einladungsfristen, unvollständige Protokolle – formale Fehler können zu anfechtbaren Beschlüssen führen.
Lösung: Mindestens 3 Wochen vor der Versammlung schriftlich einladen. Protokoll mit allen Beschlüssen zeitnah erstellen.
Werkzeuge für die effektive Verwaltung
Drei Kategorien von Werkzeugen stehen zur Verfügung. Die richtige Wahl hängt von der Größe Ihrer WEG ab.
Kostenlose Tabellenkalkulationen
Excel, Google Sheets oder kostenlose Vorlagen. Vorteil: kostenfrei. Nachteil: aufwendig einzurichten, fehleranfällig, keine automatische Datensicherung.
Professionelle Hausverwaltungssoftware
Komplexe Systeme für Hausverwaltungen mit hunderten Objekten. Kosten: 200-500+ Euro monatlich. Für kleine WEGs überdimensioniert.
Spezialisierte Tools für kleine WEGs
Eine neue Generation von Software, entwickelt speziell für die Selbstverwaltung. Einfache Bedienung, wesentliche Funktionen, günstige Preise.
Hausgeld-Rechner
Budget und Miteigentumsanteile eingeben. Verteilung pro Einheit erhalten. CSV-Export inklusive.
Rücklagen-Planer
Instandhaltungsmaßnahmen über 10-20 Jahre planen. Rücklagenentwicklung Jahr für Jahr visualisieren.
Häufig gestellte Fragen
Braucht man eine Ausbildung für die Selbstverwaltung?
Nein, eine formale Qualifikation ist nicht erforderlich. Grundkenntnisse im WEG-Recht und in der Buchführung sind jedoch sehr empfehlenswert. Der Verband Wohneigentum und lokale Eigentümerverbände bieten Schulungen an.
Wie viel Zeit erfordert die Selbstverwaltung?
Bei einer kleinen WEG ohne größere Projekte etwa 3-5 Stunden monatlich. Dies umfasst Buchhaltung, Kommunikation mit Eigentümern und Koordination mit Handwerkern. Mehr Zeit wird während der Jahresabrechnung und Versammlung benötigt.
Kann man wieder zu einem Verwalter wechseln?
Ja, jederzeit. Die Eigentümerversammlung beschließt die Bestellung eines professionellen Verwalters. Der Übergang dauert üblicherweise 1-2 Monate. Alle Unterlagen sollten geordnet zur Übergabe bereitstehen.
Zusammenfassung
Die Selbstverwaltung bietet kleinen WEGs eine praktische Möglichkeit, Kosten zu senken und die Kontrolle über die eigene Immobilie zu behalten. Die Ersparnis ist real: 1.000-2.500 Euro jährlich bei einer typischen kleinen Gemeinschaft.
Dieser Weg erfordert jedoch Engagement von ehrenamtlichen Eigentümern. Sie müssen Ihre rechtlichen Pflichten kennen, ordentliche Unterlagen führen und geeignete Werkzeuge nutzen.
Mit guter Organisation und den richtigen Hilfsmitteln ist die Selbstverwaltung für jede motivierte Eigentümergemeinschaft machbar.
Demnächst: Ein kompletter Arbeitsbereich für WEG-Selbstverwalter
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