WEG-Selbstverwaltung: der Praxisleitfaden für kleine Eigentümergemeinschaften
Immer mehr Hausverwaltungen lehnen kleine Eigentümergemeinschaften ab oder trennen sich von ihnen. Dieser Leitfaden zeigt, wie kleine WEG die Verwaltung rechtssicher selbst übernehmen und was seit den Reformen von 2020 und 2024 wirklich gilt.
Wer für eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausverwaltung sucht, bekommt heute oft gar kein Angebot mehr. Nach dem Branchenbarometer 2026 des Verwalterverbands VDIV bezeichnen sich 62,1 Prozent der Verwaltungen als überlastet, und nur noch 14,2 Prozent prüfen überhaupt alle Anfragen neuer Eigentümergemeinschaften. Mehr als die Hälfte will sich gezielt von zeitaufwendigen Mandaten trennen.
Kleine Objekte trifft das zuerst: Nach der Verwalterentgelt-Studie des CRES (im Auftrag von BVI, IVD und DIA) arbeitet eine professionelle Verwaltung erst ab etwa acht bis neun Einheiten kostendeckend – kleinere Objekte sind je Einheit im Schnitt rund 50 Prozent teurer.
Die gute Nachricht: Das Wohnungseigentumsgesetz ist für genau diese Situation gebaut. Unterhalb von neun Einheiten sieht es die Verwaltung durch die Eigentümer selbst ausdrücklich vor. Dieser Leitfaden erklärt die beiden Formen der Selbstverwaltung, die gesetzlichen Pflichten, den Wechsel Schritt für Schritt und räumt mit vier verbreiteten Irrtümern auf.
Was bedeutet WEG-Selbstverwaltung?
Selbstverwaltung heißt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt keine externe Hausverwaltung. Rechtlich gibt es dafür zwei sehr unterschiedliche Wege, und die Wahl zwischen beiden ist die wichtigste Entscheidung auf dem Weg dorthin.
Interne Verwaltung: ein Eigentümer wird Verwalter („unechte Selbstverwaltung“)
Die Gemeinschaft bestellt per Mehrheitsbeschluss einen Miteigentümer zum Verwalter (§ 26 Abs. 1 WEG). Er hat dieselbe Rechtsstellung wie eine externe Verwaltung: Er vertritt die Gemeinschaft nach außen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG), beruft die Versammlung ein, führt Konto und Buchhaltung. Für kleine WEG ist das der klar empfehlenswerte Weg: Die Gemeinschaft bleibt jederzeit handlungsfähig, und Verträge mit Handwerkern oder Versorgern kann der interne Verwalter allein unterzeichnen.
Verwalterlose WEG („echte Selbstverwaltung“)
Die Gemeinschaft bestellt gar keinen Verwalter. Das ist zulässig, hat aber ein erhebliches Praxisproblem: Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Jeder Handwerkervertrag und jede Kontoeröffnung braucht dann grundsätzlich die Mitwirkung sämtlicher Eigentümer.
Dazu kommt: Jeder einzelne Eigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) und kann die Bestellung eines Verwalters notfalls gerichtlich durchsetzen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG), nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sogar in einer WEG mit nur zwei Parteien. Verwalterlos funktioniert also nur, solange wirklich alle mitziehen.
Warum kleine WEG kaum noch eine Hausverwaltung finden
Der Verwaltermarkt hat sich gedreht. Das VDIV-Branchenbarometer 2026 zeigt eine Branche am Limit: 62,1 Prozent der Verwaltungen sind nach eigener Aussage überlastet, 57,1 Prozent wollen besonders zeitaufwendige und 49,5 Prozent unrentable Mandate abgeben. Genau in diese Kategorien fallen kleine Gemeinschaften.
Gleichzeitig steigen die Preise: Die durchschnittliche WEG-Vergütung lag 2025 bei 29,12 Euro je Einheit und Monat; für 2026 planen die Verwaltungen 31,77 Euro, ein Plus von 9,1 Prozent. Bei Neuverträgen nennt die CRES-Verwalterentgeltstudie einen Korridor von 27,37 bis 41,65 Euro brutto je Einheit und Monat, und kleine Objekte liegen je Einheit im Schnitt rund 50 Prozent über größeren.
Ein transparentes Rechenbeispiel: Eine WEG mit fünf Einheiten zahlt beim geplanten Durchschnittssatz 2026 rund 1.900 Euro im Jahr (5 × 31,77 € × 12 Monate), kleine Objekte meist deutlich mehr, sofern überhaupt ein Angebot kommt. Bei Selbstverwaltung entfällt dieses Honorar vollständig. Es bleiben die tatsächlichen Auslagen und, falls beschlossen, eine Vergütung für den internen Verwalter.
Geld ist dabei nicht der einzige Grund. Ein Eigentümer, der im Haus wohnt, reagiert auf einen Rohrbruch schneller als eine Verwaltung mit hunderten Objekten, und Entscheidungen treffen Menschen, die die Folgen selbst tragen.
Wie viele Gemeinschaften diesen Weg schon gehen, weiß niemand genau: Eine amtliche Statistik gibt es nicht. Die Bundesregierung ging 2020 von rund 10 Prozent selbstverwalteter WEG aus, Marktbeobachtungen des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum nennen 10 bis 15 Prozent, mit steigender Tendenz, gerade wegen des Verwaltermangels.
Berechnen Sie Ihre Ersparnis
Schätzwerte auf Basis der oben genannten Quellen. Eine Bestellung läuft höchstens fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Bei Selbstverwaltung entfällt das Honorar vollständig; es bleiben die tatsächlichen Auslagen und, falls beschlossen, eine Vergütung für den internen Verwalter.
Zum kostenlosen RechnerIst Selbstverwaltung erlaubt? Der rechtliche Rahmen
Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt, dass die Gemeinschaft verwaltet wird, nicht, dass ein externes Unternehmen das tut. Drei Regeln stecken den Rahmen ab:
Die Pflichten des internen Verwalters
Die gesetzlichen Pflichten sind dieselben wie bei einer externen Verwaltung, nur die Ausführung ist schlanker. Drei Bereiche:
Finanzverwaltung
- Konto auf den Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen: die GdWE ist rechtsfähig (§ 9a WEG), Privat- oder Treuhandkonten sind tabu
- Wirtschaftsplan je Kalenderjahr aufstellen; die Eigentümer beschließen darauf die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG)
- Hausgeld einziehen, Rechnungen bezahlen, Belege geordnet aufbewahren
- Jahresabrechnung aufstellen; die Eigentümer beschließen über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG)
- Vermögensbericht erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Abs. 4 WEG), Pflicht seit der Reform 2020 und in der Praxis oft übersehen
- Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
Eigentümerversammlung
- Mindestens einmal jährlich einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG)
- Einberufung in Textform, eine E-Mail genügt; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG)
- Die Versammlung ist seit dem 1. Dezember 2020 immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen (§ 25 WEG)
- Niederschrift unverzüglich anfertigen; sie unterschreiben der Vorsitzende und ein Wohnungseigentümer, dazu der Beiratsvorsitzende, falls ein Beirat besteht (§ 24 Abs. 6 WEG)
- Beschluss-Sammlung führen: ohne Verwalter ist dafür der Vorsitzende der Versammlung zuständig (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG)
- Seit dem 17. Oktober 2024 kann die Versammlung rein virtuell stattfinden, wenn drei Viertel der abgegebenen Stimmen das beschließen, für längstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG); wird der Beschluss vor 2028 gefasst, bleibt bis einschließlich 2028 mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr Pflicht, verzichtbar nur durch einstimmigen Beschluss (§ 48 Abs. 6 WEG)
Laufende Verwaltung
- Versicherungen: Die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG)
- Verträge mit Dienstleistern verwalten, Erhaltungsmaßnahmen koordinieren, Unterlagen aufbewahren
- Steuerbescheinigungen: Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) für die Eigentümer
- Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung
Der Wechsel zur Selbstverwaltung in 5 Schritten
Schritt 1: Rollen klären
Wer übernimmt? Die Aufgaben lassen sich auf mehrere Eigentümer verteilen (etwa Buchhaltung und Technik getrennt), bestellt wird aber eine Person als Verwalter. Denken Sie eine Vertretungsregel für Urlaub und Krankheit gleich mit.
Der Verwaltervertrag bei interner Verwaltung
Auch wenn ein Miteigentümer die Verwaltung übernimmt: Halten Sie das Verhältnis schriftlich fest. Die Bestellung (der Organakt per Beschluss) und der Verwaltervertrag (das Vertragsverhältnis) sind zwei verschiedene Dinge, der Vertrag schafft Klarheit über Aufgaben, Geld und Haftung. Acht Punkte gehören hinein:
- Parteiendie Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Auftraggeberin, der Eigentümer als Verwalter
- Laufzeithöchstens fünf Jahre je Bestellung (§ 26 Abs. 2 WEG); Wiederbestellung durch neuen Beschluss
- AufgabenkatalogVerweis auf die gesetzlichen Aufgaben (§§ 27, 28 WEG) plus alles, was zusätzlich übernommen wird
- VergütungEhrenamt, Aufwandsentschädigung oder Vergütung, mit klarem Abrechnungsmodus für Auslagen
- Vollmachteninsbesondere Bankvollmacht und Umfang der Vertretungsmacht (Grundlage: § 9b Abs. 1 WEG)
- Haftung und Versicherungwer schließt die Vermögensschadenhaftpflicht ab, wer trägt die Prämie
- Berichtspflichtenetwa der jährliche Vermögensbericht (ohnehin Pflicht) und die unterjährige Information der Eigentümer
- BeendigungHinweis, dass die Abberufung jederzeit möglich ist und der Vertrag spätestens sechs Monate danach endet. § 26 Abs. 3 WEG ist zwingend, abweichende Klauseln sind unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG)
Diese acht Punkte sind im kostenlosen Verwaltervertrag-Generator schon zusammengestellt, zusammen mit der Beschlussvorlage für die Versammlung und der Bankvollmacht.
Vier verbreitete Irrtümer zur WEG-Selbstverwaltung
Irrtum 1: „Ohne 50 Prozent der Anteile ist die Versammlung nicht beschlussfähig.“
Seit dem 1. Dezember 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen (§ 25 WEG). Vorsicht nur bei älteren Gemeinschaftsordnungen: Eigene Quorumsklauseln können dort als Vereinbarung fortgelten. Ein Blick in die Teilungserklärung lohnt sich.
Irrtum 2: „Selbstverwaltung geht nur einstimmig.“
Für die Abberufung der alten Verwaltung und die Bestellung eines internen Verwalters genügt jeweils die einfache Mehrheit (§ 26 Abs. 1 und 3 WEG). Faktische Einstimmigkeit braucht nur die verwalterlose Variante, denn jeder Eigentümer kann die Bestellung eines Verwalters verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Irrtum 3: „Ab neun Einheiten ist Selbstverwaltung verboten.“
Verboten ist nichts. Ab neun Sondereigentumsrechten hat jeder Eigentümer lediglich einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Macht ihn niemand geltend, bleibt die interne Lösung möglich; die Bestellung wäre anfechtbar, nicht nichtig.
Irrtum 4: „Die Einladung zur Versammlung muss schriftlich mit Unterschrift erfolgen.“
Textform genügt (§ 24 Abs. 4 WEG), eine E-Mail reicht. Die Frist von mindestens drei Wochen ist eine Soll-Vorschrift; verkürzen lässt sie sich nur in Fällen besonderer Dringlichkeit.
Werkzeuge für die Selbstverwaltung
Drei Kategorien stehen zur Wahl:
Budget und Miteigentumsanteile eingeben, Verteilung pro Einheit erhalten. CSV-Export inklusive.
Zum Hausgeld-RechnerErhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) über 10–20 Jahre planen und die Entwicklung Jahr für Jahr visualisieren.
Zum Rücklagen-RechnerWie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Eine gesetzliche Pflichthöhe für WEG gibt es nicht, das Gesetz verlangt nur eine „angemessene“ Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Als Orientierung dienen die Sätze aus dem geförderten Wohnungsbau (§ 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung): je nach Gebäudealter höchstens 7,10 / 9,00 / 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (Bezugsfertigkeit vor weniger als 22 / mindestens 22 / mindestens 32 Jahren), zuzüglich 1 Euro bei Aufzug. Alternativ wird die Peterssche Formel genutzt, die von den Herstellungskosten des Gebäudes ausgeht. Weitere Orientierungshilfen für die Selbstverwaltung sammeln wir in den Thorpia-Ressourcen.
Häufig gestellte Fragen
Ja. Eine Pflicht, einen Verwalter zu bestellen, besteht nicht. Ohne Verwalter vertreten aber alle Eigentümer die Gemeinschaft nur gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), jeder Vertrag braucht dann alle Unterschriften. Und jeder einzelne Eigentümer kann jederzeit die Bestellung eines Verwalters verlangen, notfalls per Gericht (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 44 WEG). Stabiler ist deshalb die Bestellung eines internen Verwalters.
Nein. Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten, einem Eigentümer als Verwalter und weniger als einem Drittel Gegenstimmen besteht kein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Grundkenntnisse in Buchführung und WEG-Recht sind trotzdem sehr zu empfehlen; Eigentümerverbände bieten Schulungen an.
Üblich ist das Ehrenamt, verpflichtend ist es nicht: Die Gemeinschaft kann per Beschluss eine Vergütung oder Aufwandsentschädigung festlegen. Mindestens die tatsächlichen Auslagen (Fahrtkosten, Porto, Material) sollten geregelt werden.
Ein eigenes Konto auf den Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, denn die GdWE ist rechtsfähig (§ 9a WEG). Privat- oder Treuhandkonten sind nicht ordnungsgemäß. Gegenüber der Bank weist der interne Verwalter seine Bestellung mit der öffentlich beglaubigten Versammlungsniederschrift nach (§ 26 Abs. 4 WEG).
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Für den internen Verwalter selbst ist eine Vermögensschadenhaftpflicht dringend zu empfehlen.
Das hängt von Größe und Zustand des Objekts ab. Der laufende Aufwand ist bei einer kleinen WEG überschaubar; Spitzen entstehen rund um Jahresabrechnung und Eigentümerversammlung. Aufgabenteilung und digitale Werkzeuge senken den Aufwand deutlich.
Ja, die Bestellung einer professionellen Verwaltung ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Die realistische Hürde ist heute eher, überhaupt einen Anbieter zu finden. Geordnete Unterlagen aus der Selbstverwaltung erleichtern die Übergabe erheblich.
Ja. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler fernablesbar sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV); danach ist monatlich über den Verbrauch zu informieren (§ 6a HeizkostenV), sonst droht ein Kürzungsrecht von 3 Prozent (§ 12 HeizkostenV). Die Umrüstung ist eine Erhaltungsmaßnahme: Mehrheitsbeschluss, Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage.
Zusammenfassung
Der Markt hat sich gedreht: Kleine Eigentümergemeinschaften finden kaum noch eine Hausverwaltung, und wenn, dann zu Sätzen, die je Einheit deutlich über dem Durchschnitt liegen. Das Gesetz hält für genau diese Gemeinschaften einen klaren Weg bereit: die Bestellung eines Eigentümers zum Verwalter, mit einfacher Mehrheit, ohne Zertifizierungspflicht unterhalb von neun Einheiten.
Die Pflichten sind dieselben wie bei jeder Verwaltung (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Versammlung, Rücklage), aber sie sind für ein kleines Haus gut zu bewältigen, wenn Rollen, Konto und Werkzeuge von Anfang an sauber aufgesetzt sind. Die Ersparnis ist real und lässt sich transparent berechnen: Beim Branchendurchschnitt 2026 sind es für eine WEG mit fünf Einheiten rund 1.900 Euro im Jahr.
Quellen
Gesetzliche Grundlagen und Marktdaten dieses Leitfadens:
- VDIV-Branchenbarometer 2026: Auslastung der Verwaltungen und Vergütungsentwicklung
- CRES-Verwalterentgeltstudie im Auftrag von BVI, IVD und DIA, veröffentlicht über den IVD
- Wohnen im Eigentum e. V.: Zahlen zum Wohnungseigentum
- § 9a WEG: Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- § 9b WEG: Vertretung der Gemeinschaft mit und ohne Verwalter
- § 18 WEG: Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung
- § 19 WEG: Ordnungsmäßige Verwaltung, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und zertifizierter Verwalter
- § 23 WEG: Virtuelle Eigentümerversammlung
- § 24 WEG: Einberufung, Frist, Textform, Niederschrift und Beschluss-Sammlung
- § 25 WEG: Beschlussfähigkeit und Mehrheiten
- § 26 WEG: Bestellung, Abberufung und Nachweis der Verwalterstellung
- § 26a WEG: Zertifizierter Verwalter
- § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
- § 44 WEG: Beschlussersetzungsklage
- § 48 WEG: Übergangsvorschriften zur Zertifizierung und zur virtuellen Versammlung
- § 667 BGB: Herausgabepflicht des bisherigen Verwalters
- § 35a EStG: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
- § 28 Abs. 2 II. Berechnungsverordnung: Sätze für die Instandhaltungskosten
- Heizkostenverordnung: Fernablesbarkeit, monatliche Verbrauchsinformation und Kürzungsrecht
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