Calculadora de Quotas de Condomínio Grátis — Repartição por Permilagem

Permilagem e título constitutivo: a base do cálculo

A permilagem (milésimos) representa o peso relativo de cada fração autónoma sobre o valor total do prédio. Está fixada no título constitutivo da propriedade horizontal (art. 1418.º do Código Civil) e determina a quota-parte de cada condómino nas despesas comuns.

O título constitutivo da propriedade horizontal — outorgado por escritura pública ou documento particular autenticado e inscrito no registo predial — identifica cada fração autónoma e fixa a respetiva permilagem, expressa em milésimos sobre uma base de 1 000. Esta repartição é vinculativa para todos os condóminos e só pode ser alterada por unanimidade dos votos representativos do capital investido, conforme o art. 1419.º do Código Civil.

Para calcular a quota anual de cada fração, a calculadora aplica a fórmula quota = orçamento × (permilagem / 1000). Para um orçamento de 18 000 €/ano e uma fração com 350 milésimos: 18 000 × 350 / 1000 = 6 300 €/ano, ou seja 525 €/mês ou 1 575 €/trimestre.

Repartição por permilagem ou em partes iguais

O art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil estabelece que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são repartidas em proporção ao valor das frações — ou seja, à permilagem. A repartição em partes iguais só é admitida por disposição em contrário aprovada por unanimidade.

O regime supletivo é claro: «Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações» (art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil).

Existem três exceções principais: (a) as despesas relativas a serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento do condomínio aprovada por unanimidade, ser repartidas em partes iguais ou na proporção da respetiva fruição (n.º 2); (b) as despesas de conservação e reparação de ascensores ficam unicamente a cargo dos condóminos cujas frações por eles possam ser servidas (n.º 3); (c) as despesas de jardins e dependências afetas ao uso exclusivo de uma fração são suportadas apenas pelo respetivo proprietário (n.º 4).

Maiorias necessárias para aprovar o orçamento e as obras

O orçamento anual e a deliberação sobre obras em partes comuns seguem regras de maioria distintas, fixadas pelos artigos 1430.º a 1432.º do Código Civil. Conhecer estes limiares permite antecipar se uma despesa passará logo na primeira convocatória ou se ficará pendente entre várias assembleias.

A assembleia ordinária reúne obrigatoriamente na primeira quinzena de janeiro de cada ano para aprovação das contas do ano anterior e do orçamento para o ano corrente (art. 1431.º, n.º 1). A convocatória deve ser enviada com pelo menos 10 dias de antecedência por carta registada, edital afixado em local visível ou — desde a Lei n.º 8/2022 — por correio eletrónico para os condóminos que tenham indicado esse meio.

Exemplo numérico: um prédio de 4 frações

Aplicação prática da fórmula a um prédio com 4 frações autónomas, permilagens diferenciadas e um orçamento anual de 18 000 €.

Consideremos um pequeno condomínio composto por 4 frações autónomas, com um orçamento anual de 18 000 € aprovado em assembleia ordinária de condóminos. As permilagens fixadas no título constitutivo refletem a superfície, a exposição solar e o piso de cada fração: A1 = 350‰, A2 = 300‰, A3 = 200‰ e A4 = 150‰. A soma é 1 000‰, conforme exigido pelo art. 1418.º, n.º 2 do Código Civil.

Aplicando a fórmula quota = orçamento × (permilagem / 1000) a cada fração, obtém-se a repartição anual e mensal. As quotas reflectem o peso de cada fração no valor total do prédio: as frações maiores suportam uma proporção maior das despesas comuns, como previsto pelo art. 1424.º, n.º 1 do Código Civil.

A periodicidade das quotas — mensal, trimestral ou anual — é fixada no regulamento do condomínio ou deliberada em assembleia. A cobrança mensal é a mais comum em Portugal por facilitar a tesouraria do condomínio e a gestão do orçamento familiar dos condóminos. Sempre que as despesas reais ultrapassem o orçamento aprovado, o administrador apresenta o respetivo acerto na assembleia ordinária seguinte.

Quotizações extraordinárias e derramas

Quando o orçamento previsional é ultrapassado ou surgem despesas imprevistas, a assembleia pode deliberar uma quotização extraordinária (frequentemente chamada de derrama) repartida pela mesma chave de permilagem.

O orçamento anual aprovado em assembleia é apenas previsional: cobre as despesas correntes de conservação e fruição (limpeza, eletricidade das partes comuns, seguro multirriscos do edifício, manutenção do elevador, honorários do administrador, jardinagem, etc.). Quando surge uma obra urgente — infiltração no telhado, avaria estrutural do elevador, reparação da fachada — a assembleia delibera uma quotização extraordinária para cobrir esse custo específico.

Salvo deliberação em contrário, a quotização extraordinária é repartida pela mesma chave de permilagem que as quotas ordinárias (art. 1424.º, n.º 1). A assembleia pode, no entanto, fixar um calendário de pagamento faseado (por exemplo, três prestações mensais) para aliviar a tesouraria dos condóminos. Se a obra resulta de inovação que altere a linha arquitetónica do edifício, exige maioria qualificada de 2/3 do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 1).

Fundo comum de reserva: a contribuição mínima dos 10 %

O fundo comum de reserva é obrigatório em todos os condomínios, conforme o art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro. Cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas, para custear futuras obras de conservação.

O art. 4.º, n.º 1, do DL 268/94 dispõe que «é obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios». O n.º 2 acrescenta que «cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio». Trata-se, portanto, de um mínimo legal — a assembleia pode deliberar uma contribuição superior, mas não inferior.

O fundo comum de reserva é depositado em conta bancária autónoma do condomínio e o seu saldo só pode ser utilizado para obras de conservação ou para fazer face a quotizações extraordinárias votadas pela assembleia. Desde a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, o administrador tem o dever expresso de «verificar a existência do fundo comum de reserva» (art. 1436.º, n.º 1, alínea e), do Código Civil) e de prestar contas anuais sobre a sua aplicação.

Glossário: termos-chave da repartição de quotas

Breve glossário PT-PT para compreender os principais conceitos da gestão de condomínios em propriedade horizontal.

• 01
  Permilagem (milésimos)

  Medida de referência que exprime o valor proporcional de cada fração autónoma sobre o valor total do prédio, numa base de 1 000. Fixada no título constitutivo da propriedade horizontal, determina a quota-parte de cada condómino nas despesas comuns e o peso do voto em assembleia (art. 1418.º do Código Civil).

• 02
  Fração autónoma

  Unidade independente do prédio em propriedade horizontal, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública, à qual está associada uma permilagem. Cada fração tem inscrição autónoma no registo predial e número fiscal próprio (art. 1414.º e seguintes do Código Civil).

• 03
  Quota ordinária

  Pagamento periódico (mensal, trimestral ou anual) que cada condómino faz para cobrir as despesas do orçamento corrente — limpeza, seguro, eletricidade das partes comuns, manutenção, honorários do administrador. Calculada aplicando a permilagem ao orçamento aprovado em assembleia (art. 1424.º).

• 04
  Quotização extraordinária

  Contribuição excecional aprovada em assembleia de condóminos para financiar despesas imprevistas ou obras urgentes não incluídas no orçamento (reparação de telhado, avaria estrutural, intervenção na fachada). Repartida pela mesma chave de permilagem, salvo deliberação em contrário.

• 05
  Fundo comum de reserva

  Reserva obrigatória do condomínio, regulada pelo art. 4.º do DL 268/94, destinada a custear futuras obras de conservação. Cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas. Desde a Lei 8/2022, o administrador deve verificar anualmente a sua existência.

• 06
  Título constitutivo

  Documento — escritura pública ou documento particular autenticado — que constitui o prédio em propriedade horizontal, identifica cada fração autónoma, fixa as permilagens e descreve as partes comuns. Inscrito no registo predial, é vinculativo para todos os condóminos (art. 1418.º).

• 07
  Regulamento do condomínio

  Documento que disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns do edifício. Obrigatório nos prédios com mais de 4 condóminos, caso não faça parte do título constitutivo (art. 1429.º-A do Código Civil). Aprovado em assembleia, geralmente por unanimidade.

• 08
  Assembleia de condóminos

  Órgão deliberativo do condomínio, composto por todos os condóminos. Reúne obrigatoriamente na primeira quinzena de janeiro para aprovar contas e orçamento (art. 1431.º, n.º 1) e extraordinariamente sempre que necessário. Desde a Lei 8/2022, pode reunir por meios telemáticos.

• 09
  Administrador do condomínio

  Pessoa singular (condómino ou terceiro) ou pessoa coletiva eleita pela assembleia para executar as deliberações, cobrar quotas, pagar despesas, gerir o fundo comum de reserva e prestar contas anuais. Mandato anual salvo disposição em contrário (art. 1435.º, n.º 2).