João mora num prédio de oito frações em Lisboa. Todos os anos, a empresa de administração cobra 1.800 euros para gerir um orçamento de 15.000 euros. Ou seja, 12% do total. Um rácio que se tornou comum em pequenos condomínios.
Perante esta situação, cada vez mais condomínios optam pela autogestão. Em Portugal, milhares de edifícios funcionam com sucesso sob gestão de um condómino-administrador, poupando dinheiro aos moradores.
Mas a autogestão não se improvisa. Este guia explica as vantagens, obrigações legais e ferramentas necessárias para uma transição bem-sucedida.
O que é exatamente um condomínio autogerido?
Um condomínio autogerido é aquele em que um dos condóminos assume as funções de administrador, sem contratar uma empresa externa de gestão de condomínios.
A autogestão funciona melhor em edifícios com as seguintes características:
- Menos de 20 frações (ideal: menos de 10)
- Partes comuns simples (sem piscina ou equipamentos complexos)
- Condóminos disponíveis e colaborativos
- Situação financeira estável com fundo de reserva adequado
Segundo dados do setor, cerca de 35-40% dos condomínios em Portugal funcionam sem administrador profissional externo. Esta modalidade é especialmente popular em edifícios pequenos onde os honorários profissionais consumiriam uma parte desproporcional do orçamento.
Informação importante
O Código Civil (artigos 1422.º e seguintes) e o DL 39/2005 regulam a propriedade horizontal em Portugal. O administrador é obrigatório, mas pode ser um condómino eleito em assembleia. Se não houver eleição, assume o maior condómino (por permilagem). A assembleia de condóminos deve reunir pelo menos uma vez por ano.
Três vantagens concretas da autogestão
1. Redução imediata das quotas de condomínio
Os administradores profissionais cobram entre 15 e 30 euros por fração por mês. Para um prédio de 10 apartamentos, isso representa 1.800 a 3.600 euros anuais que se poupam diretamente com a autogestão.
Com autogestão: zero euros em honorários de administração. A poupança é direta e significativa.
2. Maior rapidez de resposta
Fuga de água nas partes comuns? O administrador-condómino mora no prédio. Conhece os canalizadores da zona. Os problemas resolvem-se em horas, não em dias à espera da empresa de gestão.
3. Melhores relações de vizinhança
Quando os vizinhos gerem juntos o seu edifício, a comunicação torna-se mais direta. As decisões são tomadas por pessoas que lá vivem. Isso gera maior confiança e envolvimento.
Bom saber
O administrador-condómino não recebe ordenado, mas pode ser reembolsado pelas despesas reais: deslocações, correio, material de escritório. Estes reembolsos devem ser aprovados em assembleia de condóminos.
Calcule a sua poupança
Calcule as quotas do seu condomínio em 2 minutos
Responsabilidades na autogestão
O administrador-condómino assume exatamente as mesmas funções que um profissional externo. As obrigações legais são idênticas – apenas muda quem as executa.
Gestão financeira
- Abrir conta bancária em nome do condomínio
- Elaborar o orçamento anual de despesas
- Cobrar as quotas aos condóminos
- Pagar as faturas dos fornecedores
- Gerir o fundo comum de reserva (obrigatório)
- Apresentar as contas anuais em assembleia
Assembleias de condóminos
- Convocar a assembleia pelo menos uma vez por ano
- Preparar a ordem de trabalhos e propostas
- Redigir a ata da reunião
- Comunicar as deliberações aos ausentes
- Manter o livro de atas atualizado
Tarefas administrativas
- Fazer cumprir o regulamento do condomínio
- Gerir os seguros do edifício
- Contratar e supervisionar prestadores de serviços
- Conservar a documentação durante 5 anos
- Coordenar a manutenção das partes comuns
Importante
O administrador responde civilmente pelos danos causados por gestão negligente. É muito recomendável contratar um seguro de responsabilidade civil. Custo aproximado: 80-150 euros anuais.
Simplifique a sua gestão
Ferramentas gratuitas para condomínios autogeridos
Como passar à autogestão: 5 passos
Passo 1: Avaliar a disponibilidade dos condóminos
Há condóminos dispostos a assumir responsabilidades? Sonde informalmente se o condomínio está preparado para a autogestão.
Passo 2: Verificar o contrato com o administrador atual
Consulte as cláusulas de rescisão e prazos de pré-aviso. A maioria dos contratos exige 1-3 meses de aviso prévio.
Passo 3: Deliberar em assembleia de condóminos
A cessação do administrador externo e a eleição de um condómino-administrador requerem deliberação em assembleia por maioria simples.
Passo 4: Receber toda a documentação
O administrador cessante deve entregar todos os documentos: contabilidade, contratos, apólices de seguro, livro de atas, documentação técnica do edifício.
Passo 5: Organizar a nova gestão
Alterar a titularidade da conta bancária, estabelecer sistema de cobranças e pagamentos, organizar o arquivo documental.
Três erros comuns a evitar
Erro nº 1: Subestimar a dedicação necessária
A autogestão requer tempo regular. Conte com 4-8 horas mensais para um condomínio pequeno, mais durante a preparação da assembleia anual.
Solução: Distribuir tarefas por vários condóminos. Criar funções claras e usar ferramentas modernas de gestão.
Erro nº 2: Descurar o fundo de reserva
A lei portuguesa exige um fundo comum de reserva. Muitos condomínios autogeridos não o alimentam adequadamente, levando a derramas quando surgem obras.
Solução: Provisionar pelo menos 10% do orçamento anual para o fundo de reserva. Planear as obras de manutenção a 10-15 anos.
Erro nº 3: Defeitos formais nas assembleias
Convocatórias fora de prazo, atas incompletas ou não assinadas: os vícios de forma podem invalidar as deliberações.
Solução: Convocar com pelo menos 10 dias de antecedência por carta registada ou outro meio acordado. Redigir a ata com todas as deliberações e assinaturas.
Ferramentas para uma gestão eficaz
Existem três categorias de ferramentas disponíveis. A escolha certa depende da dimensão do seu condomínio.
Folhas de cálculo gratuitas
Excel, Google Sheets ou modelos descarregados da internet. Vantagem: gratuitas. Desvantagem: requerem configuração manual, propensas a erros, sem backups automáticos.
Software profissional de gestão
Sistemas complexos desenhados para empresas que gerem centenas de condomínios. Custo: 150-400+ euros mensais. Sobredimensionados para pequenos condomínios.
Ferramentas para pequenos condomínios
Uma nova geração de software pensada especificamente para a autogestão. Interface simples, funções essenciais, preços acessíveis.
Calculadora de quotas
Introduza o seu orçamento e permilagens. Obtenha a distribuição por fração, mensal ou trimestral. Exportação CSV incluída.
Planificador de fundo de reserva
Projete as obras de manutenção a 10-20 anos. Visualize a evolução do fundo ano a ano.
Perguntas frequentes
É preciso formação para gerir um condomínio?
Não existe nenhum requisito legal de habilitação. Contudo, é recomendável conhecer a legislação aplicável e os fundamentos de contabilidade básica. Existem cursos gratuitos oferecidos por associações de proprietários e câmaras municipais.
Quanto tempo requer a autogestão?
Para um condomínio pequeno sem obras importantes, cerca de 4-8 horas mensais em média. Isto inclui a contabilidade, a comunicação com condóminos e a coordenação com prestadores de serviços. É necessário mais tempo durante a preparação da assembleia anual.
Pode-se voltar a contratar um administrador externo?
Sim, a qualquer momento. Basta que a assembleia de condóminos delibere a contratação de um novo administrador. A transição demora normalmente 1-2 meses. Toda a documentação deve estar organizada para a entrega.
Em resumo
A autogestão oferece uma solução prática para condomínios pequenos que querem reduzir custos mantendo uma boa administração. A poupança é real: 1.500-3.000 euros anuais num condomínio típico de 8-12 frações.
Mas esta opção exige compromisso dos condóminos voluntários. É preciso conhecer as obrigações legais, manter a documentação em ordem e usar ferramentas adequadas.
Com organização e os recursos apropriados, a autogestão está ao alcance de qualquer condomínio motivado.
Em breve: Um espaço completo para condomínios autogeridos
Documentos, contabilidade, assembleias: tudo num só lugar. Registe-se para acesso antecipado e obtenha um ano grátis no lançamento.
Entrar na lista de espera