Cos'è un condominio autogestito e quando è possibile
Un condominio autogestito è un edificio nel quale i proprietari decidono di non nominare un amministratore professionale e si occupano in autonomia della gestione delle parti comuni. Questa scelta è consentita dall'art. 1129 del Codice Civile: l'amministratore è obbligatorio soltanto quando i proprietari sono più di otto. È importante contare i proprietari e non le unità: anche se ci sono più appartamenti o box, finché i proprietari non superano otto non c'è obbligo di nominare un amministratore.
In assenza di amministratore professionale, l'assemblea può:
- Nominare uno dei condomini come amministratore volontario con la maggioranza prevista dall'art. 1136 del Codice Civile (almeno la metà del valore in millesimi e la maggioranza dei presenti).
- Gestire collegialmente la ripartizione delle spese e le pratiche amministrative, pur rispettando le stesse regole previste per gli amministratori professionali.
Attenzione
Se in futuro il numero di proprietari supera otto, la nomina diventa obbligatoria e, se l'assemblea non provvede, può essere disposta dal giudice.
Perché scegliere l'autogestione: vantaggi concreti
Risparmio sui compensi
Gli amministratori professionali chiedono in media 50–120 € per unità ogni anno. Per un condominio di 8 unità questo significa da 400 a 960 € di compensi. In un condominio autogestito il compenso non è dovuto: i condomini possono rimborsare al volontario solo le spese vive (cancelleria, spedizioni) se approvate in assemblea.
Rapidità negli interventi
Un condomino che vive nello stabile conosce meglio le urgenze e i fornitori locali. I piccoli interventi (perdite, riparazioni) vengono gestiti in ore, non in giorni.
Migliori rapporti di vicinato
L'autogestione favorisce la trasparenza: le decisioni sono prese da chi vive l'edificio e stimolano la partecipazione.
Vuoi vedere quanto potresti risparmiare?
Usa il nostro calcolatore spese condominiali per stimare le quote e capire l'impatto dell'autogestione.
Obblighi dell'amministratore volontario
Anche nei condomìni senza amministratore professionale, chi assume il ruolo di amministratore volontario deve rispettare le stesse funzioni previste dall'art. 1130 del Codice Civile. Fra i compiti principali:
Gestione economica
Predisporre il bilancio preventivo e consuntivo, riscuotere le quote e pagare le spese comuni. Tutte le entrate e le uscite devono transitare su un conto corrente intestato al condominio, obbligatorio dal 2012. Il conto deve riportare il nome e il codice fiscale del condominio e si apre presentando all'istituto bancario il verbale di nomina. Non utilizzare un conto personale evita contestazioni e garantisce trasparenza.
Assemblee e verbali
Convocare l'assemblea almeno una volta l'anno con almeno 5 giorni di preavviso, preparare l'ordine del giorno e verbalizzare le delibere. Le decisioni devono essere comunicate agli assenti entro 30 giorni.
Ripartizione delle spese
Applicare le tabelle millesimali previste dall'art. 1123 del Codice Civile, che determinano la quota di spese per ciascuna unità. In caso di autogestione, è essenziale disporre di tabelle aggiornate e condivise.
Conservazione documenti
Archiviare regolamenti, contratti, polizze e verbali per almeno dieci anni e renderli consultabili ai condomini su richiesta.
Responsabilità civile
L'amministratore volontario risponde dei danni causati da gestione negligente (art. 1131 CC). Una polizza di responsabilità civile (costo indicativo 80–150 €/anno) copre le eventuali richieste di risarcimento.
Revoca e responsabilità
L'assemblea può revocare l'amministratore con la stessa maggioranza prevista per la nomina. La revoca può essere anche giudiziale se l'amministratore commette gravi irregolarità, tra cui la mancata convocazione dell'assemblea o l'assenza di un conto corrente condominiale.
Passi per avviare l'autogestione
1. Valutare la disponibilità dei condomini
Verificare che almeno uno o più proprietari siano disposti a gestire contabilità e manutenzione. Senza collaborazione, l'autogestione può essere gravosa.
2. Verificare il mandato dell'amministratore uscente
Se il condominio ha già un amministratore, controllare la durata del mandato e le modalità di revoca previste nel contratto o nel regolamento. La revoca deve essere deliberata in assemblea con la maggioranza indicata dalla legge.
3. Convocare l'assemblea di revoca e nomina
Inviare la convocazione almeno 5 giorni prima con l'ordine del giorno. Durante la riunione i condomini votano la revoca dell'amministratore esterno e la nomina del nuovo amministratore volontario o l'adozione del regime collegiale.
4. Ottenere e organizzare la documentazione
L'amministratore uscente deve consegnare il registro dei verbali, il rendiconto, i contratti e tutti i documenti amministrativi. Senza questi documenti non è possibile gestire correttamente l'edificio.
5. Aprire o aggiornare il conto corrente condominiale
Presentare il verbale di nomina alla banca o all'ufficio postale per intestare il conto al condominio. Tutte le quote versate dai condomini e i pagamenti devono transitare da questo conto.
6. Stabilire le tabelle millesimali e il budget
Verificare o aggiornare le tabelle millesimali e approvare un bilancio preventivo. Questa fase è essenziale per ripartire correttamente le spese e per alimentare il fondo speciale per gli interventi straordinari previsto dall'art. 1135 CC.
Strumenti pratici per l'autogestione
Per semplificare la ripartizione delle spese e la pianificazione dei lavori, Thorpia mette a disposizione calcolatori gratuiti pensati per i condomìni autogestiti:
Calcolatore spese condominiali
Inserisci il numero di unità e il preventivo annuo; il calcolatore ripartisce le spese per millesimi o in parti uguali, generando quote mensili o trimestrali e permettendo l'esportazione di un file CSV. Conforme all'art. 1123 CC.
Calcola le spese condominialiPianificatore del fondo speciale
Stima il fabbisogno del fondo di riserva per lavori straordinari (art. 1135 CC) e distribuisce l'accantonamento su più anni. Utile per programmare rifacimenti del tetto, lavori alla facciata o all'ascensore.
Pianifica il fondo di riservaErrori da evitare
Sottovalutare l'impegno
Gestire un condominio richiede in media 4–8 ore al mese per un edificio senza problemi. Durante la preparazione dell'assemblea annuale il tempo aumenta; è consigliabile distribuire i compiti tra più condomini.
Trascurare il fondo speciale
L'art. 1135 CC prevede la creazione di un fondo di riserva per le opere straordinarie. Non alimentarlo adeguatamente porta a richieste straordinarie improvvise.
Soluzione: Accantonare almeno il 5–10 % del budget annuo aiuta a gestire i lavori futuri e ad evitare conflitti tra vicini.
Ignorare le formalità dell'assemblea
Convocazioni tardive o verbali incompleti possono rendere impugnabili le delibere.
Soluzione: Prepara l'ordine del giorno, verbalizza ogni decisione e fai firmare i verbali da chi presiede.
Usare conti personali
Gestire i fondi condominiali su conti personali è una grave irregolarità.
Soluzione: Apri sempre un conto intestato al condominio e conserva le ricevute.
Domande frequenti
Serve una formazione per diventare amministratore volontario?
Per i condomìni con non più di otto proprietari la legge non richiede alcun titolo di studio o attestato. Tuttavia è consigliabile conoscere gli articoli del Codice Civile (1117–1139) e i principi di contabilità. Diverse associazioni propongono corsi brevi per amministratori volontari.
Quanto tempo richiede l'autogestione?
In un piccolo condominio le attività quotidiane occupano circa 4–8 ore al mese, più tempo durante la redazione del bilancio e la convocazione dell'assemblea. Strumenti come i calcolatori Thorpia riducono notevolmente il lavoro manuale.
Cosa succede se i proprietari diventano più di otto?
Se un condominio supera otto proprietari, la nomina di un amministratore diventa obbligatoria. L'assemblea può decidere di eleggere un condomino come amministratore oppure incaricare un professionista esterno.
Possiamo tornare ad avere un amministratore professionale?
Sì. L'assemblea può in qualsiasi momento deliberare la nomina di un nuovo amministratore con la stessa maggioranza richiesta per la revoca. È consigliabile comunicare la decisione con anticipo all'amministratore volontario e organizzare un passaggio di consegne ordinato.
Conclusione
L'autogestione è una scelta accessibile per i piccoli condomìni che desiderano ridurre i costi e mantenere un controllo diretto sulla gestione. Conoscere le regole legali e utilizzare strumenti dedicati permette di gestire con successo le spese, convocare assemblee in modo corretto e pianificare i lavori futuri.
Se il tuo condominio ha meno di nove proprietari e desideri semplificare la gestione, prova i calcolatori gratuiti di Thorpia e iscriviti alla lista d'attesa per il nostro software completo. Con un po' di organizzazione e collaborazione, l'autogestione può funzionare bene e migliorare la vita condominiale.
Iscriviti alla lista d'attesa
Ricevi il software completo per condomìni autogestiti e ottieni un anno gratuito al lancio.
Iscriviti ora